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2017
01-02

这个最让新加坡买房者头痛的税,2017年真会取消?

2016年即将接近尾声,在过去的一年从年初开始,就有不少房产专家普遍认为2016年的新加坡房产市场将迎来一个新的分水岭,政府势必将放松过去几年先后实施的房产政策,就这样2016年也快结束了,政府也先后数次强调现在暂时不会或者说为时过早放松过去几年先后实施的一系列房产降温政策,国家发展部长黄循财也明确指出房产降温政策很好的稳定了房产市场,我们或许可以延伸解读为政府担心过早的放松房产政策可能导致房产价格迅速反弹的风险,而让以前几年的努力功亏一篑。

直到最近市场也一直传言政府会在2017年对房产政策做出一些调整,反正我是几乎每个月都会有老客户来追问我这个问题,因此今天我特地写一篇关于《2017年买房买家额外印花税(ABSD)真的会取消吗?》的文章与大家一起探讨各种可能性。

根据我们获得的最新房产数据显示,新加坡房产价格从2009年年中到2013年年尾,新加坡房产价格飙升60% ,而自从2013年至今出台数轮房产降温政策之后,新加坡房产价格下跌10%左右。

在开始讨论《2017年买房买家额外印花税(ABSD)真的会取消吗?》这个话提之前,我们需要了解政府实施房产降温政策的终极目的是什么?

新加坡政府出台房产降温政策是为了避免出现房产泡沫危机,终极目的并不是为了特地打压房价,而是我们新加坡这个经济体太小无法承受房产泡沫危机所带来的不可承受之后果,新加坡不是香港,香港倒了有中国大陆撑腰,新加坡倒了,我们只能靠自己,所以政府必须如履薄冰,谨慎走好每一步。

新加坡作为一个高度依赖贸易出口的小经济体,新加坡房产市场在2017年面临着两大挑战,一是全球经济的不明朗让新加坡的2017年经济增长充满不确定性,二是美国联邦储备局在2017年将加快加息步伐,这样新加坡的贷款利息成本上涨几乎已成定局,进而影响到新加坡的个人或者企业的房贷偿债能力。

自从1985年以来,新加坡政府对房产政策在1997年,2001年和2008年均有放松,以上这三个特殊年份都是新加坡经济不景气的情况下,三个年份房产价格下跌从8.3% 到16.4% 不等,而自从新加坡2013年年底的开始实施数轮房产新政后,新加坡最新的房产价格同比2013年第三季度低10.8%,若2017年经济发展不景气,根据过往的历史经验告诉我们,这是不是意味着新加坡政府会对房产政策做出一些调整呢?

在我们进一步探讨以上这个话题时候,我们需要先明白以下几点。

第一:新加坡是个民主国家,政府务实,面对处理危机的反应能力特别强,执行力高。

第二:既然是民主国家,新加坡政府是新加坡公民选举出来的,显然新加坡政府以照顾好新加坡公民利益为绝对优先考量。

第三:政府出台额外印花税政策后,这个对政府来说是一个非常好的收入来源,新加坡最新2015/2016财政年度的收入也就$448亿新币,而自从买房额外印花税政策出台后,政府收取的额外印花税金额已经直接给政府增加了超过$100亿新币的额外财政税收,这个财政分量是不可低估的。

同时新加坡法律规定,任何一届新政府在赢得大选后组建新政府后,不可以动用上一届政府的财政盈余(这点必须感恩国父李光耀先生的卓越远见和危机意识),过去几年新加坡政府大规模开展基础设施建设花费了大量资金,全球经济放慢让新加坡税收来源也有所降低,而过几年又要大选了,每隔几年政府发红包给选民的日子又要来啦? 此处涉及政治话题省略一千字………………

总而言之,经营一个国家其实从某种程度上来说是经营管理数万家超大型跨国企业的经济综合体,政府也需要钱来运作这个国家,也需要对股东负责(这里的大股东泛指新加坡公民),从经济的角度上来说,政府在有选择的情况下,并不想失去额外买房印花税这条自动挡大财路。

接下来再和大家分享几组有趣的新闻和图表?

1:根据报刊business times 在12月16号的最新报道

(a)在过去2016年的头11个月,开发商直接销售超过11573套私人公寓和共管公寓单位,超过2015年度全年12个月9990套住宅的销售量,2016年私宅销售量创造三年来历史新高。

(b)今年前三季度二手房交易量同比去年前三季度增加27%,因为二手房卖家期待值价格和买家期待价格差距缩小。

解读:新常态,大部分人民已经开始接受习惯数年的房产降温政策,该买的还是在买,因为新加坡真的没有什么其它更好的让财富保值增值的投资渠道,华人最终还是相信房子最保值(新加坡股市海峡指数几乎是东南亚最稳定的股票市场啦)。

2:根据报刊Business times 12月17号的报道,政府在2017年上半年将释放5幅私宅发展土地,可发展出2330套私宅单位,土地供应的可发展公寓单位数量比2016年下半年的2170套可发展私宅单位略有增加,分析师指出这是政府谨慎权衡后做出的土地供应决定。

解读:新加坡开发商销售单位总量创造三年历史新高,良好的市场需求,政府紧接着明年第一季度的土地供应可发展公寓单位数量增加,一方面为了满足市场需求(买家有需求,开发商需要寻找新的土地盖楼),但是同比2016年下半年,明年上半年的可发展公寓单位数量增幅并不明显,这里面表明了政府考虑到了2017年经济发展的不稳定性风险,毕竟2017年的房产表现如何,最主要的还是看明年的经济发展走势。

3:开发商总公寓待售单位的存量稳步降低。

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Data source :URA&Business Times

根据报刊Business times 12月21号的报道,相比2013年第一季度高峰期比,在待竣工的新公寓单位供应量正在稳步健康下降,到今年第三季度为止的最新数据,总共43693套私宅公寓单位的供应量中,超过一半的单位已经顺利售出,未售出的20577套私宅单位约占总供应量的47%,百分比创造历史新低,这也比自从2001年以来,历史平均数据58.7%的未售出百分比要来的地低,总体而言市场在稳步健康的消化陆续竣工的新公寓单位。

解读:开发商总公寓待售单位的存量稳步降低,新加坡已经远离房产泡沫危机的风险,新加坡房产市场总体发展是健康的,若有必要,政府可以对房产政策做出些灵活调整,但是政府可进可退,房产政策的调整不是必须,而是政府根据市场发展需要做出符合国家利益的决定。

4:房地产开发商存货可以在未来3.1年左右被市场消化完,属于基本健康水平。

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我们以过去一年的的房产销售数据做调研比较,目前新加坡房产市场上还有约22502 套公寓单位没有售出(这个数据和以上第三条数据不同的是,这里包括所有已经建好和正在建设的公寓,最新数字截止日期到今年第3季度),如果以过去一年的最新成交数据做模型参考,目前市场上未售出单位的大概需要3.1年的时间被市场消化售完所有单位,这个时间进度也符合新加坡过去10年的新加坡房产平均消化进度。(过去10年的市场消耗以上数量的房产单位平均需要3.2年时间)。

解读:过去几年政府有意放慢了可新开发私宅土地速度,房地产开发商存货属于安全范畴,接下来政府可以根据市场需求灵活调整新可开发土地的供应,同时,若经济发展放慢,政府可以有能力有条件通过放松一部分房产政策来拉动经济发展。

经济学家普遍预测认为新加坡2017年经济会走势疲软,金管局也明确指出,2017年新加坡的出口贸易将走势疲软,拉动新加坡2017年经济增长的引擎主要依靠内需和服务行业,经济的不景气意味着可能会有更多人失业,贷款利息上涨也几乎已成为一种必然,而这样也就意味着您的银行房贷月供,因为利息的上涨而上涨,若是丢了工作贷款利息又上涨,这样给房贷者无疑是雪上加霜,可以肯定的是2017年银行抵押逼售房地产拍卖数量必然增加。

这样一来,政府会出来救市吗?政府会对哪些房产政策做出调整呢?我们接下来大胆一起猜想各类房产政策调整的可能性。

(1)新加坡政府降低或全面终止外国买家买房额外印花税。

(2)新加坡政府对外国买家购买特定区域的豪宅,标签超过一定金额的降低或者终止额外买房印花税?

(3)新加坡政府会降低或者全面终止新加坡公民的买房额外印花税吗?

(4)新加坡政府会全面或者部分分时间段终止卖房印花税吗?

笔者作为一个房产从业人员,不敢贸然说出其他房产专家的权威言论,只是尝试着从自己个人的理解角度,分享下我个人感觉政府会在2017年对房产政策做出的可能性调整做些大猜想。

个人感觉除了第一条降低或全面终止外国买家买房额外印花税的可能性为零以外,其它第2,3,4 条都有可能,而这三条我们又要分成最有可能,可能,有可能性来解剖,之所以这么说,政府是否移除部分还是大部分房产政策,其实很大程度上取决于新加坡2017年的经济走势和明年房产市场发展的实际需要。

若是面对明年的经济走势,政府必须出来对房产政策做些调整,我们先来谈下最有可能被政府调整的得第4条房产政策, 新加坡政府会全面或者部分分时间段终止卖房印花税。

解析:何谓卖房印花税,凡是2011年1月起购买的产业在4年之内出售都需要支付4% 到16% 不等的卖房额外印花税,满4年后出售则无需支付额外印花税。

在明年新加坡经济增长充满不确定性的大环境下,贷款利息上涨导致月供上涨,更多公寓竣工在经济不景气的情况下会出现部分房源找不到租客而导致空置率上升,那些依靠租金收入来偿还银行贷款的投资客将是第一波受到打击的,而受到第二波打击的是利息上涨,让偿贷者面临更大的财务压力的群体,作为政府要保护好新加坡的金融系统,首先要做的是解套个体投资客,全面或者部分分时间段终止卖房印花税,让投资客降低损失,让面临财务压力的有房者即刻卖出所持有的产业实现止损目的。

在开发商这边,政府完全可以很好的把控风险,一方面开发商是大财团,特别是在新加坡,非一般的小企业在没有极其雄厚的资金实力情况下,是无法成为新加坡房地产开发商的,相比普通投资客,房地产开发商们具备有良好的经济持有能力,政府要做的是保护好个体投资客,保护好金融系统,对于在2017年想购买开发商产业的个体买家,政府若感觉房产走势对金融系统带来的可能风险过高,政府完全可以要求银行提高首付门槛,比方说首付比例从当前的20% 增加到30% 甚至40% ,这样也就达到了保护好金融系统的目的,请永远相信银行永远只会锦上添花,永远不会雪中送炭。

接下来让我们再来聊下,可能做出调整的第三条房产政策,新加坡政府降低或者全面终止新加坡公民的买房额外印花税。

新加坡是个民主国家,政府是新加坡公民选出来的,以新加坡公民的利益为绝对优先也考量,这样做政府也无可厚非,若在调整了以上第四条房产政策卖房印花税之后,政府感觉若有必要,可能调整的就是以上第三条政策,降低或者终止新加坡公民的买房额外印花税以此来刺激房地产的发展进而拉动经济增长(前面也提到了新加坡金管局明确指出2017年新加坡经济发展需要靠内需和服务行业来拉动,而房地产扮演很重要的角色)。

最后一种有可能做出调整的政策是以上第二条政策 ,新加坡政府对外国买家购买特定区域的豪宅,标签超过一定金额的降低或者终止额外买房印花税吗?

针对外国卖家购买豪宅总价超过一定金额的(比方说单笔购买总价超过$300万新币的豪宅产业)进行减免或者完全终止外国买家额外印花税。

到此,让我们再次总结下政府在2017年若需要调整房产政策,以上大猜想中所涉及到的几条房产政策的调整可能性进行百分比评级。

(1)新加坡政府降低或全面终止外国买家买房额外印花税。

可能性几乎为零。

(2)新加坡政府对外国买家购买特定区域的豪宅,标签超过一定金额的降低或者终止额外买房印花税吗?

可能性低于40%。

(3)新加坡政府会降低或者全部终止新加坡公民的买房额外印花税吗?

可能性超过50%

(4)新加坡政府会全面或者部分分时间段终止卖房印花税吗?

可能性超过70%

最后新的一年要来啦,在这里祝福新加坡眼的读者们,在新的一年里万事如意,笑口常开,财源滚滚。

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关于作者: 吴洲, 金牌房产经纪人(新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主),在获得金奖之后于同年融资$200万新币创业,跨界出任某互联网企业的首席运营官(COO),带领一个30人的团队在互联网行业打拼,高峰时期公司估值曾一度突破$1000万新币,后因遇上资本寒冬,重新回归自己所热衷的房产经纪人行业,目前任职于新加坡本土最大产业集团担任高级营销总监。

他从业6年,秉持专业诚信,事无巨细的从业理念,服务过数百位中高端客户投资产业并获得好评,服务过的客户群体有新移民,企业家,艺人,教授学者和房地产开发商等,专业提供【新加坡任何公寓楼盘和商业地产的买卖投资服务,买私宅无任何经纪费用】,如果您有任何产业需求,欢迎买家/卖家联系我们,我办事,您绝对放心。

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最后编辑:
作者:新加坡眼
这个作者貌似有点懒,什么都没有留下。