【房产】新加坡私宅快hold不住了,你准备好抄底买房了吗?

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先看一组资料:

圣淘沙升涛湾的高档公寓翠珀湾的一个四楼单位,2007年买入价716万,去年以380万的价格被拍卖,亏损高达47%;

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乌节史格园的一套418万元的豪宅,去年被人以235万元的低价拍走。

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类似hold不住被成功抵押逼售的房地产,2016年共有23个,分别是私宅(12个)、商业(3个)和工业(8个),总值近5000万元,相较于去年成功逼售的26个房地产的仅4700万总值,多了大约6%。

还有更多数据,2016年共有682个房地产,透过拍卖行售卖,其中抵押逼售的房地产足有243个,是近五年来最高,而最终成交的只有41个(显然除了上面提到的23个成功案例,还有18个房地产的手续没办完),显然还有不少房地产“烫手山芋”,等着下家来接盘。

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所以~小伙伴,你们懂的,赶紧带钱来抄底吧!

不放心好端端的高档房产,为啥会贱卖到几乎一半的价格,担心是建筑质量有问题?这就告诉你,问题的症结,在于房屋贷款部分。

印象中大概在2006-2007年间,可是在新加坡买私宅最好的时光,不少人还处在观望阶段,房地产市场更谈不上旺热,政府就联同发展商出台优惠政策,买房首付只须20%;至于其余80%的房款,可以延迟到交房的时候才付。换句话说,一套市场价100万的私宅期房,你只要付20万就能拿下了,其余的80万,要到房子建成后(通常得3年吧),才需要付。

当时就有听说过胆大的人,手持100万现金,就买下了总值500万的房产(当然其它400万,就算延迟付,也必须向银行做好贷款手续,发展商才肯和你签房产交易合同的),坐等升值倒卖。你可以想象,不消一两年功夫,本地的私宅房地产市场就热得不行了。

还真有一些人见好就收,一两年后看行情涨了不少,陆续变卖了手中的房产(其实就是一纸房产合同啦),赚了好些钱(不夸张地说,一倍总有)。可是,也有另外一些屋主,像上面买了升涛湾四楼公寓单位的那位,就有些悲剧了。

他就是在2007年,赶上了允许延迟付款的好时候,买下了716万的豪宅。按照当时的行情,他只须首付143万,其余的573万全部向银行借贷,就拥有了那套无敌海景房,真令人羡慕。

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▲海边还有私人游艇码头

可惜这世界变化快,过了2008年迈入2009年,源于美国的次贷危机席卷全球,风云突变之下,经济行情极不明朗,买房的热忱,说降就降了不少。那个时候,因为房地产市场已经大热,不需要政策推动了,8成房款延迟付的优惠,已经没了。

手里捏着好几百万的房产,乏人问津接盘,就只好捂在手里了。当然也有人当机立断,豁出去损失动辄百八十万,贱卖止血的,但不少人还是不甘心不舍得,继续观望的。

最后是银行要了他们的“命”!差不多到2010年间,2007年买的房子建好了,573万借贷款得分期偿还了。

大概算算,如果以借贷30年计的话,年息1.5%计的话,月供大概是2万不到,这可真是一笔不小的负担。要是房屋能租出去,以租金抵充部分贷款,大概还勉强应付得过去。可惜这一两年,新加坡政府明显收紧了人才政策,跨国公司给予外派专才的待遇,包括住房津贴等,也是每况愈下,一年不如一年。

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一方面房产利率已在渐渐上调,另一方面租金下跌甚至可能找不到租户完全空置,这些因素显然影响了投资屋主的偿债能力。真要一个月白扔2万块,没有点经济实力,还真有点hold不住,所以极有可能哪天还不上贷款,就断供了。

大家都说银行“晴天送伞雨天收伞”,从某种意义上来说,一点不错!既然屋主你之前是拿房产抵押给我才借到贷款的,长期还不上贷款,就不要怪我下狠招,逼你拍卖还贷,顺便补上违约的高额罚款。

写到这里,你大概能明白,为啥好端端700多万的房产,临卖的时候仅值300多万了,因为银行已经作为最大的债主,把它该拿的部分先全部拿走了,剩下的价值是多少,你随便卖。卖高你得益,卖低你吃亏。

 

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小伙伴们现在相信,新加坡的房产拍卖,真能淘到宝了吧!顺便说一下,新加坡因为地方小,对房地产交易市场的情绪超敏感,一有什么风吹草动,很快就能监控到!

和前面说的房地产市场起步阶段的延迟付款优惠政策相反,近几年因为房地产市场太热,政府已经进行了好几轮调控,一轮不行再来一轮,直到三年前,感觉房地产市场的温度比较正常了,才暂时收手。

从2009年到2013年里,新加坡共出台了7轮房产降温措施,从额外买家印花税(ABSD)、卖方印花税(SSD)、房屋贷款与价值比率(LTV)、总偿债率(TDSR)……,目标很明确,新加坡的房地产市场要有可持续发展性,不能虚高,更不允许崩盘。一句话,市场气氛,尽在精细微调中。

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