全球楼市挤泡沫,新加坡降温泼冷水,是危机还是商机?

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看,那里还有一道曙光。

全球金融市场动荡,股市惨跌,市场恐慌情绪正在蔓延。四处弥漫着泡沫破裂之声,对经济危机的担忧,越来越重。

全球房价下跌在这个秋天密集上演,真跌也有,假摔也在。唯有一座城,带着四小龙的气势,守住了繁华,挺住了动荡。

各路资产,有的被冻结,有的还在寻找逃亡的方向。

历经了遥远的热门投资国之后,蓦然回首,近在眼前的狮城才是那片曙光,成为了资产保值逃生的地方。

作为亚洲的金融中心之一,新加坡是藏富的天堂,是全球各路资金和富豪们投资置业的首选。

伴随着政策的收紧,人口结构高端化的趋向,要进来有点难,但入了新加坡,你之后的生活就如同上了保险。

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强劲的新币

全球货币崩溃告急,不断加息的美国正在收割全世界的羊毛,在强势美元之下,通货膨胀,人民币不断贬值,相比之下,新币依旧强劲。

 

过去十年,新币兑美金都是增值的。十五年以前,新币对美金是1:1.8,现在对美金是1:1.37。新币对英镑和欧元同样强劲,对人民币汇率也相对稳定,人民币有汇率管制,新币则无。

 

买这里的资产比买其他任何地方都保值,同时也能带给你更多附加的好处。

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优质的教育资源
因为“太害怕被世界淘汰”,新加坡一不小心拥有了“世界第一”的竞争力。

在亚洲,被划分为发达国家的地方只有两个,一个是日本,一个是新加坡。经济发达的同时,教育质量还保持着一流的水准,大量学生选择在新加坡留学,文凭获得世界认可。

有投资眼光的父母,送子女去新加坡读书的同时,在当地投资置业,即解决了陪读住房问题,又确保了资产的稳定增值,不住时还可租出去获得可观的租金收益。

精明的中国富人,在对比了中国大环境以及国际学校的昂贵费用后,因孩子教育问题所做的这笔投资,怎么算都不会亏。

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健康的市场周期

凡事皆有规律,万物皆有周期。

中国的房产投资,玩的是心跳,动辄几年内涨幅翻倍,亦或政府一纸文书,不得购买也不能立刻抛售,更有一夜之间降价到怀疑人生。

从疯狂泡沫到如今熄火降温,投资客们逐渐撤资另寻战场。

相比之下,新加坡是个成熟市场,它的周期性非常明显,每八到十年一个周期。

经历过去政府的十轮政策调控,抑制住了房产价格暴涨,致使价格温和下跌了12%,每次政府降温政策的出台,伴随的都是一段市场冷静期,冷静过后,又会再次迎来稳定增长。

在政府的各种调控下,新加坡的房价不会出现暴涨暴跌的情况。平滑价格曲线,不改变上升趋势,平缓供应量,避免未来供过于求,以及对开发商的压力测试等,整个楼市遵循市场规律健康发展,如何让资产保值,在这里体现得淋漓尽致。

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金融助力,善用杠杆,巧获收益
投资新加坡房产的优势有两点,一是贷款利率低,百分之二左右(以前更低),首付比例也低。二是租金高,轻松实现以租代供。若善用杠杆和投资准则,在新加坡市场可以获得额外的高收益。

新加坡土地资源稀缺,寸土寸金的房子全部都是精装,无公摊面积,还有机会买到永久产权,并且没有房产增值税和遗产税。合理调整个人投资组合,优化资产品质,在有限的交易机会里,是可以争取最优回报的。

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随着新加坡各项经济指标继续看好,2017年楼市开始复苏,触底上涨,嗅觉灵敏的投资者再次进入这一市场,买卖成交量快速增长。那么,现在想要进入这个市场的新人,又如何投资呢?

首先,你要找到靠谱的房产经纪人。

和中国不太一样,新加披房产经纪人几乎都是高学历,名校博士一抓一把。

因为新加坡有着全世界高度完善的房产交易法律法规,以及最规范的房产经纪人市场,所有的房产经纪人都必须通过政府机构CEA举办的极其严格的考试才可以从业。

几乎100%的产业买卖都是通过房产经纪人进行,一位专业且经验丰富的房产经纪人在你的房产投资成败中扮演着很重要的角色。

其基本条件必须是对新加坡房地产市场非常熟悉,具备良好的房产投资思维,并且自己真枪实战有参与投资新加坡房地产,紧跟新加坡最新房产市场发展趋势。

在我所认识的几位房产经纪人当中,Sophia有着丰富的投资经验,在狮城的楼市摸爬滚打多年,有自己的独特见解和投资思路,曾帮助过无数不同需求的客户,在买房路上助他们一臂之力,并获得客户诚恳的好评。

回看她的投资经历,已经超出同龄人一大截。

Sophia的投资之路
2008年,23岁的她从中国四川到新加坡南洋理工大学攻读硕士。那年的新加坡正经历着经济危机,她边读书边悄悄观察着这座城的房价变化,梦想着能在新加坡买到属于自己的房。

当时,新加坡二手的两室一厅,大约70万新币(350万人民币)入门价,首付10%,外国人没有额外印花税。

她在心里默默对比了曾经生活过的成都,差不多格局的房子,总价90万人民币,还在高新区,但是中国贷款利率高,首付款比例比新加坡要高。

纠结过后,在眼前的价格驱动下,2009年,她选择了买成都高新区。

20岁出头的她,懵懵懂懂,也不知道这个决定是对是错,但怎么样也掩盖不住自己内心的小确幸,毕竟是人生的第一套房。

结果,2010年到2015年,中国房地产市场没有起色(资金都在股市里)。

然而,2009年到2013 年,新加坡楼市可是突飞猛进的涨啊。

她悔不该当初的错误决定,并为没能用同样的首付在新加坡投资房产而懊恼……

初出茅庐,正是拿钱买经验的年龄,好在成都高新区的房子也不会太让人失望。

经过这一次的入市初探,再之后,她的投资之路,可谓一路顺畅。

2013年,她便将投资目光正式转向新加坡,研究起楼市的一举一动,不放过一根毫毛。

但从2013年开始,新加坡楼市就在不痛不痒的跌着,跌得不多,每个季度大概1%,一年跌3%-4%……

涨久必跌,跌久必涨。

2016年,到了中国楼市高峰期,成都的房子涨到了150万,180万,200万,220万,幸福来得太突然,好像每2、3个月就涨20万人民币。直到2018年初,2、3线城市达到最高点。

涨幅期间,Sophia分别在成都,重庆等地追买了几套房,中国市场也不放过。

2017年,新加坡各种数据显示房价已经见底,开始复苏,从2013年到2017年,经过4年的漫长等待,终于迎来价格的拐点,开始止跌反弹。

而此时,Sophia判断准确,抓住机会购买了两套适合中期投资的房产。目前一套“以租养房”,另外一套还在建(根据工期付月供),这样分散后,供房压力并不大。

以上,可能只是她在投资领域的某处小角落,经验的积累,让她有更多的底气与大家分享心得。

投资房产是考验一个人的知识、眼光、胆略的行为,并不只是资金实力。

那么,除了资金实力,她是如何平衡投资的?

1、投资组合

为了分散投资,她选择了一些无需付月供,定期有较高租金回报率的项目。这些项目位于发展中国家:如柬埔寨、泰国。发展中国家利息高,没有杠杆,但经济增长快,租金回报高,升值潜力高。这一类投资组合,每月能为她带来约2000美金的纯回报,用来补贴其它房产的月供或支出。

类似以上组合,推荐给已经有了其它房产投资后,想要分散、平衡投资组合的朋友。

2、房产信托

对于有能力的投资者,她推荐以房产信托的方式为孩子买一份保险,用房产收租的形式来负担孩子的生活、学习费用。房产可以对冲20年孩子成长阶段的通货膨胀,并且比传统保险更加灵活,变现也更容易。

谢可  Sophia
主营业务:中国客户房产销售
HP:+65 98582680
微信号:xieke87
邮箱:me@sophiapropertyconsultant.com

这样一位有着丰富投资经验的房产经纪人,永远保持着灵敏嗅觉和投资思维,活跃在行业最前线的舞台。

她自己喜欢在不同的城市看房,分析数据,比较价值和升值潜力,通过筛选,手持大量好房源,根据客户的不同需求第一时间为他们匹配到合适的房子。

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投资经验分享

1、如果是自住型的房屋,一定要适合自己以及家人的基本居住需求,生活方便作为首要考虑因素,看着舒服和住得舒心才是关键。

如果是以投资为主,建议一切向“钱”看齐,所选项目一定要有良好的租赁潜力,实现以房养贷。换句话说,只要付了买房的首付,后期的银行月供可以通过收取每月的租金来偿还,同时,楼盘要具备良好升值潜力,符合潜力投资房的基本条件。

2、 房产投资是一个用价格换价值的资本游戏,永远要非常清楚自己投资的房产价值在哪里,不要去投资那些看起来价格貌似很诱人,但是不了解实际价值的房产。

一定要全面系统的了解房产的整体价格和价值,横向比较(过去5年的周边房产成交价和未来5年的价格走势),纵向了解该区域其它类似产业的平均成交价,再做投资决定。

3、实地考察,眼见为实。去楼盘周边考察投资环境,有些房子出租率高,但是不一定会有太大的升值潜力,而另一些房子恰好相反。

4、租客的稳定来源是房产投资保值增值的重要条件之一,当决定投资某房产时,记得反问自己,市场不好的时候,我的潜在租客在哪里?

5、要顺势而为,跟着政府走。新加坡政府是一个执行力极高的政府,言出必行,投资产业也要与时俱进,与时偕行。真正的高效回报区域是政府未来重点发展的区域。

6、利用好银行杠杆。人生的初级阶段是为钱打工,高级阶段是让钱为你赚钱。新加坡作为亚洲金融中心,有着完善的金融系统,银行融资利息低,年贷款利率平均约为2%左右,远远低于中国大陆,若贷款年限为30年的话,基本上可以实现以房养贷。

7、挑选您认为最佳的房产经纪人合作。除了必备的专业知识外,有个人投资经验很重要,除了个人投资经验外,与经纪人打交道的第一感觉要舒服,后面的合作才会更愉快。

每一项成功房产投资的背后都有极其专业的房产经纪人协助他们。

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新加坡是一个平均年回报小于8%的成熟市场,长期来看,属于稳定缓慢增长型,中期来看,周期明显,有规律可循。这样健康的市场其实风险很小,下行周期把风险都释放掉了。只要不是在最高点买入,能力范围内投资,踩准节拍,加上合理杠杆,利润是很可观的。

熊去牛来,触底反弹,狮城楼市正保持着平稳的涨幅,这一轮周期还在继续。

全球经济动荡之时,狮城市场反转的信号表现得更加坚定,精英阶层和富人们正在转移战场,打响资产保卫战。

抓住2018的尾巴,现在入场,还有机会。

花园城市、宜居环境、精英教育、避税天堂……他们看中狮城的远远不止这些,还有我们在中国触及不到的那片天空。

有置业想法的朋友,可以多做功课,量力而行,与房产经纪人多交流,切记眼见为实,耳听为虚,毕竟最终只有自己能对自己的投资负责。

  • 我们的团队

博纳产业中文精英队,秉承诚 实待人,信为本,专立业 的价值观,聚集业内高信誉的行业精英,以提升新加坡房地产中文资讯和中文服务的行业标准为使命,提供行业最高水准的房地产一站式服务,具体业务包括新盘代理,豪宅代理,地产投资顾问和财务分析等。

(图文由博纳产业中文精英队提供)

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