新加坡程序员亲历:如何在1个月内云淡风轻地买房卖房

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年初回到新加坡后,我处理的第一件事情便是买+卖房产。

从我开始有换房的念头开始,到HDB组屋出手+签署公寓的OTP(Option To Purchase 选购权书),正好只花了一个月

组屋跟公寓的这一卖一买,自我感觉交易得都还算不错:

组屋卖价破了小区记录

公寓买价低于同楼盘的低楼层的单位

组屋卖房款正好用于公寓的首付

买卖房子,是重要的事情。但重要,不意味着不可以高效率处理。

高效,最重要的其实只是信息的获取以及梳理;现在已经是8012年,可以通过网络很方便地获取房产的各种信息,信息获取充分,便可以高效地做决策;再加上策略得当,是可以在短时间内完成不错的交易的。

程序员买卖房产,要的就是效率;这里记录一下我的经验,供大家参考。

换房还是买多一套?

首先,为什么要换房?

很简单,有买家额外印花税ABSD,如果是购买二套房,现在需要额外付出12%的印花税,这12%是以第二套房的价格计算,而不是旧房。一般上,新房总是会好一些,一百万新币的话,那这额外的税就是十二万,两百万就是二十四万。

有童鞋可能认为组屋租售比高,希望留着组屋收租金,但组屋需要出租多少年才能收回这笔额外付出的印花税?

这个可以根据自己组屋的出租的潜在租金,以及想买的新房预算去做计算;我就直接搞了个表格公式:

比较组屋的出租收益跟公寓价格的额外印花税

很容易就可以得出来

如果公寓价格超过X万就应该出售组屋

而如果低于X万就可以保留组屋

另一方面,出售组屋的话,组屋的售房款可以用于新房的首付,减轻首付的压力,或者说,提高首付的预算。

首付的预算越高,可以选择的房子就越多。

选择,我认为是最重要的;选择越多,越能够在交易中保持“灵活性”,即有更多的空间去达成划算的交易。

卖房

时间安排

目前组屋从买家执行OTP,到交易完成,大概需要两个半月;而购买公寓,从签署OTP后则需要在两个月内支付首付。

这其中的时间需要规划得非常准确,才可以赶得上两边的支付;否则为了稳妥,则需要去跟银行申请bridge loan过桥贷款。

如果HDB卖房的手续出现任何延迟,无法在规划时间内拿到卖房款,赶不上首付的话,那结果会是非常非常糟糕(不至于买不成房子,但有各种烦人手续跟开支),一定一定要避免。

底线是必须等HDB的买家执行OTP,即付完5000元后再启动公寓购买的手续,否则买家毁约,对方损失的只是1000块OTP订金,而公寓购买出现问题,损失则是以万为单位。

找经纪

卖HDB的手续其实非常简单,不通过经纪,自己卖也行的;但如果有靠谱的经纪,则可以在短时间内找到足够多的买家,并且以足够高的溢价卖出去。

往往相比自己卖,可以省时间,而溢价也可以覆盖掉经纪的佣金;所以,不要认为说通过经纪卖房,是被经纪赚了!

自己卖,花的时间长,也难以卖出最高价;但找好的经纪,可以快速以高价出手,即便扣除佣金,自己到手的钱也很可能更多,而且又省事、省时间;卖房,所以我推荐找经纪。

组屋卖家的佣金标准是2%,也有收低的经纪,比方说1%;同样的道理,收2%的经纪,往往也是会更有效率;当然,也不排除优秀的经纪乐意少收佣金(如果你认识这样的经纪请介绍给我)。

找经纪也很简单,一般都会有经纪塞小纸条来家里的,找几个打电话/whatsapp过去即可。在房子成交前,经纪是非常积极的,约几个来家里谈谈,然后挑一两个感觉最靠谱的即可。

什么叫靠谱?问他们业绩,是不是他们公司top 100,月收入好几万的那种。

最好跟经纪签个exclusive独家卖房协议,即只找一个经纪去卖,多个经纪在同时销售,比方说他们都去propertyguru贴同一个房子的卖房广告,这其实对潜在的买房者来说会造成困惑,究竟找哪个经纪好?卖家找这么多经纪是不是急着卖房,可以往死里砍价?

所以,找一个靠谱的经纪,给他签独家,这样卖房最有效。

确定售价

卖房,最重要的是确定价格,新加坡所有房产交易都需要公开,楼盘、楼层、面积、价格、交易时间,都统统可查:

所以,其实在新加坡永远都不需要问朋友,说你家房子买了多少钱。想八卦,上网即可,认准下面两个网站就够了:

  • propertyguru.com
  • srx.com.sg

查阅自己小区的历史销售价格走势以及在售的房子价格。那么,自己房子大概值多少钱,是可以有谱的;

当然,如果懒得做功课,也可以找经纪去来帮我们做分析,问他们说房子可以卖多少钱;一个经纪分析不够充分,那就找两个,不行那就三个。

找经纪,始乱终弃是完全可以的。就说自己要找一个经纪签独家,但签哪个,要看他们的表现,让他们自己去争取好了。不争取,那就换别的经纪。

反正,经纪是很多的,当然,要找ERA/propertynex/huttons等大公司的经纪;公司规模大,经纪有的各种资源会多一些。

分析完售价后,可以自己有一个成交的心理价位,然后加一点挂出去。

心理价位可以跟经纪沟通,『底价』告诉经纪是无所谓的,反正最后签不签OTP是看自己,如果房子销售情况好,坐地起价也是完全可以的(售价越高,经纪佣金越高,经纪是有动力把房子卖出高价的)。当然,也不要太离谱,否则会被买家跟经纪讨厌。

一切其实是取决于自己的房子好不好卖,而好卖与否,自己当然得心里有数;房产最重要的三要素是啥?

地段、地段、地段。

我找了经纪后,就直接去度假了;一周回来后,经纪大概给我找了二三十组人来看房。

最后出价最高的,居然是一个看房时间最短,没问任何问题的单身宅男;那些反复看,来回问的,连个offer都没给。

买房

了解市场

卖房的同时,也要开始去寻觅新房;首先,自己先逛逛房产网站、公众号,要对目前全岛在售的楼盘有大概的了解,对于公众号的一些信息要批判地理解,他们全部都是广告,千万不要以为他们说的就是全部。

有段时间经纪以及各种媒体都死命推裕廊东的楼盘,仿佛全岛就只有那里在卖房,我是觉得挺搞笑的。

要全面的获取信息,然后,确定一些硬性过滤条件。

比方说,我不会开车,一定要地铁上下班,那么房子就一定要买地铁沿线的;换房是为改善生活,要环境好的;HDB是要卖的,那么必须是现房或者准现房;当然,还有最重要的,价格。

四五个因素过滤一下,我觉得符合条件的楼盘就不会太多了。

这里最重要的,是要确定自己要什么,如果没有主见,全岛看房,最终还不买,那是会被经纪讨厌的。

还是找经纪

对,买房是一定一定要找经纪的,因为,买家不用付经纪佣金,而且,可以有人开着接送看房,何乐而不为?

经纪的另一个作用是,砍价!

一套公寓动辄过百万,没有不可以讲价的;砍个一万,那也可以买不少电器了。

砍不了?那就换别的经纪好了,还是那句话,经纪是很多的。同一个楼盘会有很多经纪代理,为什么找你?

哦,这个楼盘特别抢手?那就换别的楼盘好了。

买房,心态一定要好,千万千万不要对某个楼盘甚至某个单位偏执;一旦被限制住,有了执念,就难以达成好的交易。

心态要好

新加坡整体的房产价格透明,供应也充足;大多数情况下是一分钱一分货;买不到这里,就买那里,都不会差到哪里去的。

千万要记得,好房子是很多的;那些被哄抢的楼盘,往往才可能是价格虚高。

保留一两个备选项,情感上千万不要纠结于某个具体楼盘、甚至单位;心态要好,非常重要。

功课做完后,我前后就看了四个楼盘;认真考虑了两个,一个东部的楼盘跟一个西部的楼盘,分别是两个不同的经纪。

原本喜欢的是西部的楼盘,因为是现房,但老婆上班太远,最后就选择了东部的准现房;并且跟HDB买家谈妥说延长两个半月搬家。(HDB本身手续两个半月,我再延长两个半月,全部加起来是五个月;两个半的组屋租金也是一笔可观数字)

料想不到是,房子买卖交易搞妥当之后,老婆居然要搬来西部上班,生活真是一盒巧克力。^_^

所以,先让东部楼盘的经纪跟开发商砍价,我漫天开了个“吉祥数字”价格,让经纪跟开发商慢慢去落地还钱,能砍一分是一分。

置于什么开发商给的已经是折扣价啦~有别的买家今天晚上也会给支票啦~统统无视,谈不下来,我就买西部的房子就好了呀~

经纪显然可以谈出折扣来,不多,但聊胜于无。

我当时购买的是该户型剩余的最高楼层,后续同一户型较低楼层销售的尺价比我的高。

总结


得益于政府的政策,新加坡房产市场是非常健康的,讯息透明、供应充足、经纪服务专业,无论是买房还是卖房,应该都能够高效的完成吧~

(翁伟,热爱美食的程序员)

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