裕廊东变身郊区乌节路,房价一路狂飙~

69
3708

随着JEM和西城(Westgate)相继在去年6月和12月开幕,不少主要集中在市区的高档零售和餐饮品牌都来到西部,加上裕廊原有的购物商场裕冰坊(Jcube)和IMM在经过重建和资产增值后,整个地区近年来几乎焕然一新,裕廊商业区甚至被誉为郊区的乌节路。

 

2008年总蓝图对裕廊湖区的规划逐渐成型,加上新加坡—吉隆坡高速铁路(简称“新隆高铁”)终点站有望建在裕廊东一带,这个曾被视为“Ulu”(指偏僻)的地区,它的商业市场还有什么发展和投资空间?这些商业发展又将对裕廊的楼市有何影响?

 

走出裕廊东地铁站,一侧是裕冰坊,另一侧是JEM和西城,再往前走还有IMM。虽然超过160万平方英尺的零售空间近在咫尺,但受访分析师都认为,该处的商业市场尚未达到饱和点,其租金或有上扬空间。

 

根据莱坊(Knight Frank)提供的数据,从去年第二季至今年第一季,裕廊东和裕廊湖区的平均租金比乌节路中央区低了约50%。值得一提的是,JEM和西城相继开业后,裕廊湖区的整体购物商场租金也滑落。黄金店面租金从过去的每月每平方英尺32.50元,下滑至31.70元,低于本地郊区黄金店面租金每平方英尺32.20元的平均租金价格。

 

裕廊湖区与乌节路租金差距三年内或缩小

 

莱坊咨询与研究部主管陈姳潓指出,裕廊东租金下降,主要是因为市场在新购物中心推出后经历了一段消化期。不过,随着裕廊湖区逐渐成型,裕廊湖区和乌节路的租金差距在未来三年有望缩小。

 

根据市区重建局2008年的总蓝图,裕廊东地铁站附近将添加1000个新住宅单位。另外,当局打算在未来10年至15年,将部分现在聚集在市区内的商业活动转移到裕廊湖区,并将该地段发展成商业和休闲目的地,该地区的住户和上班族群将因此增加,进而提高对零售设施的需求。

 

与此同时,政府最近表示考虑在裕廊东兴建新隆高铁终点站,也可能成为另一刺激因素。

 

陈姳潓说:“马来西亚旅客和来新工作者对于商用、休闲和其他设施的需求,将大幅度提升裕廊东和西部地区的房地产价值。这也将推动裕廊东一带的零售业,提高该区零售空间的需求和租金水平。”

 

新隆高铁预料将有七个站。除了在新马两地的终点站,五个停歇站将位于柔佛依斯干达特区、峇株巴辖、麻坡、马六甲爱极乐(Air Keroh)及森美兰芙蓉。铁路全线长约400公里,在2020年建成后,往来新加坡和吉隆坡只需90分钟。

 

虽然裕廊东的购物中心林立,但各个商场的定位不同,分析师认为不会出现此消彼长的竞食效果(cannibalization)。相反的,购物中心增加所带来的群聚效应(clustering effect)可加强裕廊东作为购物区的整体吸引力,提高租金在短期内的上扬空间。

 

陈姳潓说:“从去年第二季到今年第一季,裕冰坊黄金零售空间的平均价格保持在每月每平方英尺32.50元,显示即使有新的购物中心出现,现有购物中心还是相当受欢迎。”

 

高力国际(Colliers)研究与咨询部主管谢岫君也认为,裕廊东的居住人口众多,因此裕廊湖区的购物商场不大可能达到饱和。

 

她说:“根据2010年的人口普查,该区的居民人口达8万8118人,这还不包括居住在该区的外国人口,而且每个商场的定位也不同,预料可吸引不同的购物族群。”

 

分析师:新商场入驻或削弱市场份额

 

JEM主打的是把市区购物体验带到郊区、西城走亲家庭和生活时尚路线、裕冰坊打娱乐牌,IMM则是个工厂直销(outlet mall)的购物商场。JEM的发展商是联实(Lend Lease),另外三家都由凯德商用产业(CapitaMalls Asia)管理。

 

不过,也有分析师认为,裕廊湖区的商用市场虽然未达饱和,但除非性质不同,否则新商场的加入将蚕食现有的市场份额。

 

智信研究与咨询(R’ ST Research)总监王伽胜说:“虽然我不认为这一带的商用市场已达到饱和,但肯定的是,以现有四家购物中心来看,已达到最佳状态,若有类似的新购物中心或购物空间出现,可能提高零售竞争并影响租金。不过,接下来推出的项目,要么性质迥然不同,要么空间不多,因此影响相信不大。当然,若新隆高铁的终点站设在裕廊东,那该处的零售空间还会增加。”

 

在接下来的三四年,该地区预料将增添超过25万平方英尺的零售空间,包括预计今年底投入营运的本地最大型货仓兼零售商场Big Box、由云顶新加坡发展的酒店项目内的零售空间,以及拥有餐饮店面和医疗套间的商业大楼Vision Exchange。

 

除了Vision Exchange,该地区暂时没有可供投资的分层地契项目,不过裕廊东是成熟市镇,该区还是有不少可作为零售用途的店屋。然而,投资者在投资这类项目时要留意人流量。

 

博纳(PropNex)商用和工业房地产部门负责人钟友坤指出,购物中心林立,会改变消费者的消费方式,冲击周遭的店屋市场。

 

他说:“随着消费者纷纷涌入购物中心,部分店屋的人流量可能锐减,这将影响业主可取得的租金回报。投资者在投资时,一定要观察该处的人流量。另外,餐饮业是‘必要’服务,所以咖啡店、小吃摊受到的冲击较小,而能作为餐饮用途的店面价格也普遍较高。”

 

商业发展带动 裕廊房市走俏

 

裕廊湖区蓬勃的商业发展也带动了当地的住宅房地产市场。

 

根据橙易(OrangeTee)提供的数据,裕廊东一带的公寓转售价格指数,在裕冰坊开业,也就是2012年第二季后开始明显跃增。橙易研究与咨询部主管李敏雯说:“整体组屋溢价在去年下滑,裕廊东也不例外,但是裕廊东的转售组屋溢价似乎高于全岛的中位数。”

 

在私人公寓方面,湖滨园(Parc Vista)、西湖园(The Lakeshore)和翠湖园(LakeHolmz)等项目的尺价,都在去年显著上扬,前两个项目的增幅达8%,后者则上扬12%。相比之下,我国大众私宅市场(OCR)的转售价格在去年只同比上扬4.5%。

 

王伽胜说:“裕廊东的新购物商场投入营运是推高价格的主要原因。这些商场不但带来便利,也为裕廊湖居民的生活注入了新色彩。”

 

另外,J Gateway以每平方英尺1500元的平均价售罄,也带动了裕廊东非有地私宅价格在去年第三季达到高峰。

 

戴德梁行(DTZ)新加坡研究部主管李丽琴说:“J Gateway的价格创下该区的新高。除了裕廊湖区的商业发展,附近项目的价格也被推高。根据市建局的数据,另一个靠近这些新购物中心的私宅项目绿和园公寓(Ivory Heights),其价格也从2012年的每平方英尺708元上升至去年的760元,涨幅为7.3%。尽管该地区发展蓬勃,但由于去年6月推出的一系列降温措施,从去年下半年至今,该地区的交易量和价格都出现放缓。”

 

裕廊湖区可供建造住宅项目的土地相当有限。目前,在政府售地计划(GLS)下,只有一幅地段被列入今年上半年的备售名单(Reserve List)。该地段位于裕廊西41街和文礼大道的交界处,就在最近新发售的Lakeville旁,可建造575个单位。

 

Lakeville在本月初推出市场,平均售价为每平方英尺1300元,在开盘的第一天卖出180个单位。有分析师指出,若非房地产市场放缓,Lakeville的尺价预料将超过1300元。该项目共有近700个单位,发展商在项目开始销售的第一天原打算推出150个单位,但反应热烈,于是再推出50个单位供买家选购。

 

租赁市场或面对激烈竞争

 

不过在租赁市场方面,一些分析员认为,业主将来恐怕会面对激烈竞争。

 

王伽胜说:“供应量增加代表租金须定在有吸引力的范围,投资者需保持务实和长期投资的心态。这也代表发展商需把新项目的售价定在合理水平。”

 

马来西亚旅客和来新工作者对于商用、休闲和其他设施的需求,将大幅度加强裕廊东和西部地区的房地产价值。这也将推动裕廊东一带的零售业,提高该区零售空间的需求和租金水平。

 

——莱坊咨询与研究部主管陈姳潓

 

除了裕廊湖区的商业发展,附近项目的价格也被推高。根据市建局的数据,绿和园公寓的价格也从2012年的每平方英尺708元上升至去年的760元,涨幅为7.3%。

 

——戴德梁行新加坡研究部主管李丽琴

 

裕廊东接下来推出的项目,要么性质迥然不同,要么空间不多,因此影响相信不大。当然,若新隆高铁的终点站设在裕廊东,那该处的零售空间还会增加。

 

——智信研究与咨询总监王伽胜

 

裕廊东一带的公寓转售价格指数,在裕冰坊开业后开始明显跃增。整体组屋溢价在去年下滑,裕廊东也不例外,但裕廊东的转售组屋溢价似乎高于全岛的中位数。

 

——橙易研究与咨询部主管李敏雯

 

(文章来源于早报网)

 

 

附:裕廊东附近楼盘介绍

 

Lakeville:继Jurong East MRT旁推出J-GateWay公寓热销后的又一大众私宅项目。它靠近Lakeside MRT,位于裕华园MRT和湖畔MRT之间,距湖畔地铁5分钟步行。从1卧小户型到5卧应有尽有。

 

Hillsta:54平米1室1厅公寓,总价90万新币(约450万人民币)左右,目前折扣还很有吸引力。绿荫环绕,周边生活配套便利,靠近小桂林和武吉知马自然保护区,可享山间梯田流水自然美景,步行到武吉班让轻轨三分钟(15年即将开通新地铁站),13分钟车程到裕廊湖区,20分钟到达市中心。

 

Lanai:意为夏威夷最迷人岛屿,999年地契,今年三季度交房。此项目目前还有三套89平米两房,一套123平米三房,数套四房。总价160万新币-300万新币(约800万-1500万人民币)之间,步行可到山景地铁站(15年开通)、武吉巴督公园、小桂林,加拿大国际学校,位处宁静幽雅的著名山景住宅区,周边别墅群。目前也有折扣。

 

如果您对在新加坡购置房地产感兴趣(不局限于以上列出的项目),欢迎加新加坡眼普通账号(微信号:xinjiapoyan)或写邮件至xinjiapoyan@yahoo.com说明您的要求,将有房地产专家为您介绍合适的项目。

Comments are closed.