租房纠纷，小额法庭讨回公道全过程分析

我相信我的经历也许可以帮助一些朋友，也由衷地希望大家不用再走我的弯路，或者在遇到这样的事情的时候，可以利用法律武器讨回公道。里面房东的名字都是真实的，我有全部相关的小额法庭的法律文件(form)/法庭传票(notice) /判决书（order）来支持我的以下论述。至于关于小额法庭的一些中文翻译，只是根据我自己的理解所作的，因为专业限制，难免有错误和不准确的地方；如果有疑问，请你请教专业律师。

 

一、事情经过

二、小额法庭

三、司法援助

四、起诉过程

五、租房协议的注意事项

 

一、事情经过：

 

我于06年5月至10月住在Geylang East Ave 2的 Simsville。和我签订租赁协议的是一家名为Rolf Delfo & Associates Pte Ltd的公司，这家公司租下了整个公寓，再分租房间给我们。平时和我们联系的所谓的agent叫做Chris，新加坡女人，40岁的样子。

 

租赁协议约定期限为6个月。我支付了相当于一个月房租的押金650（50是钥匙押金）。我住满6个月后，因为有个在新加坡citibank工作的朋友被调到香港工作，要在新加坡多逗留一个月，所以就把她介绍给那个agent，多住了20天，付了1个月房租，并在入住的时候就给了那个agent身份证件的复印件。临走的时候，我们打了很多电话要agent来收房子，可是她推说很忙没空来，让我们把钥匙放在桌子上，把门锁了就好。当时我虽然觉得有些不妥，但是要去机场，所以没有坚持。

 

问题出在这里。事后，我一直打电话催讨我的押金，第一个月agent说他们的工作人员生病休假，总之种种理由拖延。而第二个月，那间公司给了我一封挂号信，信里告诉我因为违反合同的规定，不仅押金不可以退还，还要我在一个星期的时间里支付1000元（相当于约2个月的房租）作为罚款！！！！否则，该公司保留追讨的权利。

 

我立刻打电话发消息给那个agent,就此石沉大海。整套公寓有5个房间出租（其中一间是客厅搭建的，一间是公司长租的员工宿舍），我住了6个月，前后认识6个室友，有新加坡人，印尼人，尼泊尔人，可是，竟然一个人都没有拿到那家公司退还的一分钱押金，取而代之的是这样的一封威胁我们支付相当于1个月-2个月租金的罚款的挂号信。后来在打官司的时候，我还认识了她其他房子的住户，也都是只有恐吓信没有押金。

 

归纳起来，这封信的理由主要是：

 

1。合同规定在合同终止的时候必须书面挂号信提前一个月通知，不然必须罚款1个月租金作为补偿

 

陷阱一：看似很有道理，但是当时还剩下一个月的时候，我问agent要不要写信，她总是说没有关系，她知道了，写email去就可以了。当时就是太轻信了口头的承诺，事后她就以这个理由扣你的押金。

 

2。我分租（subletting）给其他人住并且没有事先通知并得到同意。

 

这是赤裸裸的谎言，没有她同意我怎么可能让朋友搬进去住，她有怎么会一个月的时间都从来没有提出过不可以？！而且那个agent迫不及待的问我们拿身份证件的复印件，因为担心非法居留的问题。

 

2。他合同规定每个月必须service空调，不然每个月赔偿45。退房的时候没有清洁，所以根据合同罚款90。

 

陷阱二：每个人退房的时候她总是找这样那样的理由不来亲自检查交接，又满口答应你没有问题，你放心之类的话。每个月清洁之类的，一定要保存好收据，并且拍照片作记录。

 

3。其他信上的理由还包括：留宿朋友住在房间里，所以每个月都要charge50元；有人抽烟；或者水电费平时缴纳的不够，需要一次调整。总之用各种理由，计算出来的价钱，刚好大致相当于2个半月到3个月的押金。所以，你的押金不仅冲抵罚款，还要你多还1-2个月的钱给他。

 

当然最后没有来找过我们任何一个人，而我们打她电话也是从来找不到人。我们的怀疑就是，那只是让我们不敢去找那家公司讨回押金的理由。比如，唯一一个没有收到这样信（当然也没有拿到押金）的室友，是一个印尼的学生，回国后他电话短消息email追讨无数次都没有结果，直接忽视。

 

整个事情的过程就是这样。每个人收到那封扣押押金的信时候都是非常气愤，不仅仅是因为钱，而是遭到这样的待遇。这样处心积虑却又理直气壮吃押金的，我租房子那么多次倒是第一次遇到。幸好我们之间都有联系，商量之后就一起去小额法庭上诉了。

 

二、小额法庭

 

小额法庭small claim court是属于新加坡初级法院subordinate court的一部分。关于小额法庭的信息可以在这里找到：

 

http://app.subcourts.gov.sg/sct/index.aspx

 

地址：2 Havelock Road #05-00 Apollo Centre, Singapore 059763

 

网站的资料很详细，你可以申请表格，如何起诉等。在这里请注意工作时间：

 

Mondays to Thursdays: 8.30 am to 6.00 pm

Fridays : 8.30 am to 5.30 pm

 

(Lunch time: 1.00pm to 2.00pm)

 

Saturdays: 8.30 am to 1.00 pm

 

Filing or Lodging Times for your Claims and Counterclaims

 

Mondays to Fridays : 9.00 am to 12.00 noon and from 2.00 pm to 4.30 pm

 

Saturdays: 9.00 am to 12.00 noon

 

中午午饭时间是1-2点，但是起诉( filing or lodging)的工作时间是830-1200。我第一次去超过12点，所以窗口关了，白白跑了一次。——到目前为止我前后去了6次，所以少一次还是好一次。

 

关于小额法庭的权限

 

我大致看了小额法庭的解释：

 

http://app.subcourts.gov.sg/sct/page.aspx?pageid=8617

 

Jurisdiction of the Small Claims Tribunals

 

1．。。

 

2．。。

 

3．。。

 

4. Claims arising any contract relating to a lease of residential premises not exceeding 2 years

 

Where the Claimant and the Respondant consent in writing, the jurisdiction can be raised to $20,000

 

从字面上看，显然是包括和房东关于租赁的纠纷，自然包括押金的问题。至于房东，应该是你签协议的那个人了。

 

从以下地址可以下载起诉的表格：http://app.subcourts.gov.sg/sct/page.aspx?pageid=4502

 

claim form，http://app.subcourts.gov.sg/Data/Files/File/SCT/ClaimForm.pdf

 

关于纠纷（nature of dispute）的第四条是：

 

租赁（不超过2年，居住）

 

1。租客违反合同规定

2。房东违反合同规定

3。房租定金的返还

4。房租欠款

 

关于警察局报案

 

之前有些人建议先去警察局报案。这个事情我们也作了，用处不大，当然我们也只是为了要获得警察局的报案报告而已。警察不管这个事情，而这份报告事后我也没有用到。我也不太确定是否需要这么做，希望其他有经验的朋友可以告诉我这个问题。

 

三、司法援助 （legal aids）

 

整个司法援助包括三层：司法咨询legal advice，司法协助legal assistant，和司法援助(legal aid)。而上述的要求是针对司法协助和援助的。这个是司法援助局的网站，上面有详细的解释:

 

legal aid bureau http://app.minlaw.gov.sg/lab/default.asp?r=2

 

我亲自去了，在Maxwell road那里，离开tangjong pagar Mrt地铁站很近。我叙述了我的事情，工作人员推荐我去free legal advice 寻求帮助。司法咨询在很多社区都有服务，但是需要提前预约。我预约之后见到了一个律师，也获得了法律咨询，并且是免费的。当然，我有捐钱给他的社区的保险来帮助更多的人：）

 

四、起诉过程（filing, consultation, hearing）

 

（1）起诉 filing

 

去网站下载申请表格（form 1, the small claims tribunals act,chapter 308),填写完整表格，表格需要一式四份，并准备好还有相关的材料，主要是租赁协议，还有你被起诉的人（respondent）通讯资料。

 

我们起诉的是那个公司，所以就交了公司的注册信息（biz file）。这个网站有详细解释http://www.acra.gov.sg/

这些信息可以在初级法庭里或者律师行里有偿搜索。我们手里的资料是我们当中一对新加坡夫妻事先已经做好给了我们每个人一份，具体怎么在法庭里查，我没有做过，可以咨询门口的工作人员。

申请表格要一式四份，法庭大楼里也可以复印。我们低于5000元的案子，费用是10元。

 

（2） 协调 consultation

 

交了申请表格并且被受理，法院给我们一封传票：form 4, notice of consultation. 上面告诉我们第一次consultation时间。那天早上我们几个人早早得到了那里，拿了编号。轮到我们的时候，我们，和那个公司的代表，就被一起叫到法官（consultation的法官叫registrar）的办公室 chamber

 

在consultation的过程中,请务必务必注意你的衣着打扮，称呼等各种礼仪，法官很严厉，我们其中的一个尼泊尔小孩子穿了汗衫，就被法官赶出了他的办公室。

 

法官首先记录每个人的身份证件，然后依次询问每个人的案子并进行调解（虽然我们一起起诉的，但是都是当作独立的案子判断，法院的解释是对双方都公平）。

 

第一个是那个尼泊尔小孩子。法官听了双方的论述。agent的理由主要是房间空调没有清洁，他有时带女朋友回房间过夜（agent罚他每个月50）。因为我提醒过他，所以他有写挂号信。所以不仅扣了押金，还要求多赔偿相当于一个月的房租。

 

法官的调解过程中，认为既然没有拍照存档，所以房间和空调没有清洁是大家的问题，因为agent没有按照合同指定空调维护商（合同中有规定），没有证据判断，所以大家一人付一半。而带朋友回家过夜，法官认为，除非公司那方可以提供证明那个女朋友连续住的证明，否则法庭不支持这个赔偿的要求。所以最后让公司还一部分钱。因为数额不大（170元的样子），所以公司的代表和我的室友就同意了。

 

接下来轮到我的案子：我出示我写的中止合同的email, 并且表示已经口头通知过很多次。而法官也采信了我的证据——事后有听别的人讲，据说有的法官也有这样的观点：就是也未必一定要写这样的中止信，因为住的时间本来就是在合同上就确定了。关于这点我也不清楚，希望有知道的朋友可以补充。

 

空调和清洁的费用大致用上述的各打50的方法，但是我表明我有清理了2个月，所以还可以扣回这部分钱。所以最后法官让agent归还我530这样。我想虽然损失100多，但是也可以接受就同意了，公司方面没有同意。

我其他的几个室友也要求退回更多的钱，所以对方都没有同意。法官决定：hearing. 我们之后收到法庭的form 5: notice of hearing

 

再正式hearing之前，还有一次consultation. 法官要求我交了3份表格，

 

表格a是： summary of facts-sequence of events，写清具体的事情。

 

表格b是： list of exhibit tendered 提交各种证据，例如合同文本，信件，照片等。

 

表格 c 是：list of witnesses就是证人。

 

每个表格复印3份，交法官一份，交对方一份，自己留一份。

 

（3）Hearing

 

从法庭的notice里的解释上理解，hearing就是双方当事人，在小额法庭( tribunal)开庭，法官（referee)会根据双方的证据和辩论，做出判决。这个判决是终局的，除非认为程序有问题或者不公正，否则不可以上诉appeal到高级法院（high court). 网站上有非常详细地解释的。法庭在给我传票的同时也给我我一些小册子解释这些问题。

 

Hearing的时间似乎都在下午2点。我早早地去了，打扮得很正式。并且邀约我的其他室友作为我的证人。Hearing的时候，由原告先陈述，再由被告陈述，法官给以根据他的判断传召证人。陈述可以口述，也可以递交报告。我准备了很详细的报告，按照条理逻辑写好。

 

法庭不大，法官坐在一个稍高的平台上，穿的很正式。对着法官平放了2张桌子，给双方当事人就坐。进入法庭，首先向法官鞠躬，称呼法官为 your honored。

 

很可惜，对方不知道什么原因放弃了答辩，没有来参法开庭。法官直接判我获胜。并邮寄给我一张：order of tribunal

 

法庭的判决要求对方30天归还我的全部押金。如果不还钱，是可以要求强制执行（enforce）的。

 

很遗憾，最后我没有能够追回押金，因为对方是个空壳公司。

 

五、租房协议的注意事项

 

其实这件事情搞得这么复杂，我也有一些责任。我的教训就是：

 

1。一定要看清合同，注意细节。比如关于合同何时中止的部分，比如房间清洁、空调清洁的问题。双方的权利和责任一定要用文字表述清楚，不能怕麻烦和侥幸心理。不要只是让对方口头承诺，必须书面来往，该发挂号信的就发，否则到时候就会对你不利。

 

2。所有的事情一定要双方白纸黑字的记下来，最好还有公证人witness。

 

3。房屋交接的时候一定要双方到场，当场说明任何问题，然后写下交接的凭证。双方都应该拍照片作为证据。

 

我的教训就是怕麻烦，有些事情比如合同终止，最后交接的事情，也有想过要当场让对方写下来，但是一个犹豫也就过去了。存在侥幸心理。这是国内养成的坏习惯。

 

把过程写出来，希望可以给大家去小额法庭起诉一个参考。起诉的过程很麻烦，耗时耗精力，但是因为很恼火很气愤对方做得这么卑鄙，而且又是好多人一起，所以才能坚持下来。我希望每个人如果都遇到不公平的待遇，都要勇敢地站出来斗争。当然，以后我一定会非常当心的，真是那句话，害人之心不可有，防人之心不可无。

 

（文/cheerxin）