房产类型及地契年限对房产价值影响

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新加坡的住宅包括政府组屋和EC、私宅。关于组屋和EC,新加坡眼之前已经发布过很详实的介绍,点击新加坡眼关注后输入“房产”,即可阅读《购买新加坡组屋(HDB)的小白问答帖》《执行共管公寓(EC),组屋价格享公寓设施》。这篇文章就主要介绍一下私宅的类型,及地契年限对房产价值的影响。

新加坡的私宅,顾名思义,即拥有权为私人而不是政府机构的住宅。除了有地住宅的拥有者必须是新加坡人以外,其他住宅的拥有者没有国籍限制。这些私宅的出租也很自由,不受组屋(HDB)条例的管制。

新加坡私宅的类型

 

1. 公寓 (condominium and apartment)

新加坡的多层私宅,需要达到两个条件,就可以叫condominium;

•占地面积至少4,000平方米;

•公寓中住宅楼占地面积不可以超过总面积的40%。其他面积用来作为居民生活活动的场所,如花园,游泳池,网球场,活动中心等等。

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达不到这两个条件的多层私宅,则是 apartment。正是由于公共面积比较小的关系,apartment的设施通常没有公寓来的全面。

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以上的房产外国人可以购买。

2.有地住宅

有地住宅又分为优质洋房独立洋房半独立式洋房,和排屋

所有的有地住宅,外国人可以购买的只有圣淘沙的升涛湾。其他地区的有地住宅只有新加坡公民可以购买。

优质洋房

占地面积至少1400平方米,并且位于新加坡规划的39幅优质洋房区。新加坡不会再推出任何新的土地供给优质洋房。每一间都是特有和独一无二的。

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独立洋房

指四墙都没有和邻居相隔,但又达不到优质洋房条件的独立式洋房。

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半独立式洋房

有并且只有一堵墙和邻居相隔的洋房。

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排屋

左右两边的墙都和邻居相隔。

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新加坡私宅的年限

新加坡私宅的年限分为99年,999年,永久地契这几种。

新加坡政府新推出的私宅用地一律都是99年的。之前流通的房屋当时的地契是999年还有永久的,这些年限继续有效。有些999年的地契甚至是从1854年开始的。

从目前的价值来看999年和永久地契几乎是等价的。

下面谈一谈99年和永久地契对房屋价格的影响。

Case 1:

看下图,Thomson V one (99年地契,2008建好),Thomson V Two (永久地契,2012年建成), 紧挨着的两个公寓,转售价是一样的。

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Case 2:

Oleander Tower (99 年地契) 1998年建成, 和 Trellis Tower (永久地契) 2000年建成. 这两个公寓的建成时间接近,地理位置条件类似(Oleander tower 离 MRT还稍微近一些)。Trellis Tower 的转售价高20%。

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这两个例子说明什么问题? 对新公寓来说,99年地契和永久地契的价格相差不大;但是一但公寓的年龄增长,这个差距就会越来越大。

99年公寓到期后会怎么样?

按照新加坡的法律,土地的拥有者,在土地到期后,应该收回土地和土地上的一切附属设施。新加坡政府具体会怎么操作,还是未知数。但是,有一些公寓的土地拥有者并非政府。比如A地产公司买下了一块永久地契的土地,然后在上面盖公寓。公寓出售为99年的公寓。这种情况,等99年后,A公司应该会收回这块地的。

总的来说,99年地契的适合投资型购物者,拿到钥匙几年内就卖掉,收取利润;999年和永久地契的适合长期持有者,越久越能显现价值

1条评论

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