新加坡多家银行房利率狂降,一文看懂,贷款买房前必做的准备!

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随着全球经济形势的变化和美联储的降息,新加坡的房贷利率也随之进一步走低。

 

早在今年8月,有关美联储降息的消息一出,新加坡市面上已经出现较低的固定房贷利率,约为2.8%,锁定期为1至2年。

 

  • 美联储即将降息,新加坡各大银行急降房贷利率

2024年8月房贷利率

新加坡多家银行房利率狂降,一文看懂,贷款买房前必做的准备!

直到9月,美联储宣布正式减息50个基点,是这4年多以来的首次降息以后,中国银行(BOC)随后推出3年锁定期的绿色房贷,利率仅为2.4%,低于建屋发展局的2.6%。

 

此外,储蓄银行(POSB)也提供5年锁定期的组屋贷款,利率固定在2.5%,并且还享有6个月装修期0%利率的优惠。

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图源:posb.com.sg官网

 

然而,相较8月现在市面上虽然出现更低的固定利率配套,但锁定的时间更长,达到2年至5年之多。

尽管有市场分析预测美联储今年可能再降息0.5个百分点,房贷利率或将会进一步降至2.0%。但专家提醒,美联储降息幅度并不等同于本地利率的变化,建议先衡量利弊,以及抓紧再融资的机会。

新加坡买房的贷款政策

 

大部分购房者都需要贷款,并希望尽量减少首付、提高贷款额度,以减轻初期的经济压力。然而,贷款额度受到多种因素的影响,包括房屋类型、贷款期限及借款人年龄等。

1. 如何确定个人贷款额度

为了防止过度借贷,新加坡金融管理局(MAS)设定了三项贷款限制:房贷偿还比率(MSR)、总偿债比率(TDSR)和贷款与估值比率LTV。这些指标用来评估你的每月还款能力。

 

  • MSR:你每月收入中用于还房贷的比例,最高为30%。例如,如果你的月收入为4,000新元,那么最多可以用1,200新元偿还按揭贷款。
  • TDSR:你每月收入中最多只能用55%偿还所有债务,包括房贷、车贷和信用卡欠款。
  • LTV:购房者可以借入的最大金额,无论是向银行还是建屋发展局(HDB)贷款。

如果你打算购买预购组屋(BTO)或剩余组屋销售(SBF)或转售组屋,可以申请建屋发展局的优惠贷款(HDB Concessionary Loans)或银行贷款。它们的贷款与估值比率最高同为75%。这意味着你最多可以借到房产估值或购买价格的75%(以较低者为准)

 

但是,如果向银行贷款,只有第一笔贷款才能享有最高LTV为75%。而且,剩下的25%中,至少5%需用现金支付,剩余20%才可以用现金或公积金普通户头(CPF-OA)存款支付。

2.贷款年限对额度的影响

贷款年限是指偿还债务(本金加利息)的时间。根据新加坡金融管理局的规定,购买组屋的房贷年限最长可达30年,私人住宅最长为35年。

如果申请的贷款年限,在还完之后超过65岁的话,LTV会降低。例如,如果你在40岁时申请30年贷款(到70岁还清),银行最多只能给你55%的贷款;但如果申请20年贷款,且符合其他条件的话,则可贷到房产价格的75%。

3. 新加坡的房屋贷款类型

在新加坡,房屋贷款主要有2种类型,取决于所购房产的类型。

 

  • 建屋局贷款为符合条件的购房者提供优惠住房贷款,利率比公积金利率高出0.1%,目前为每年2.6%。但,申请者需至少有一位新加坡公民,且家庭月收入不得超过14,000新币。
  • 银行贷款:它的利率是随着市场浮动,其优势是在低利率环境下,银行贷款的还款可能比建屋局的优惠贷款更低。但,首付则需要至少5%为现金。例如,购房价100万新币,需25万新币首付,5万新币为现金。

银行房贷主要分为固定利率(Fixed Rate)和浮动利率(Floating Rate)。固定利率在还款期间保持不变,适合避免未来利率上涨带来的额外成本,但若市场利率下降,借款人可能需支付更多利息。而,浮动利率则随市场利率波动,通常与新加坡元的无担保隔夜利率(SORA)挂钩。

 

4. 房贷的重新定价(Repricing)与再融资(refinancing)

购房一段时间后,你可以根据市场变化选择重新定价(在同一家银行内切换到更优惠的贷款方案)或再融资(关闭当前贷款账户,转到另一家银行申请新贷款)。根据自身情况选择更具竞争力的方案,这样可以帮助你节省利息和改善现金流。

 

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