如果我有一千万，上海、新加坡、伦敦哪儿买房好呢？

最近几十年随着中国经济的崛起，华人投资偏好对全球投资风向也更有影响力。

 

选择代表华人置业偏好的三个城市：上海、新加坡、伦敦，横向对比梳理相关政策及走势，（并不）意外地发现，不同国家和城市的房产投资凸显出的价值逻辑风格迥异，比如，谁是对外国人置业最友好的城市？背后揭示了怎样的信息？

 

 为什么是这三个城市？

上海是中国的金融中心

最能体现中国这个世界第二大经济体的房产价值和中国房产购买政策。

上海黄浦江

新加坡则代表了目前最受热钱追捧的城市

是中西方文化融汇和交流的桥梁。

新加坡滨海湾

伦敦作为老牌资本主义国家的首都

作为世界第二大金融中心，代表了西方成熟的投资市场。

伦敦最繁华的商业中心牛津街

K2S国际地产（K2 Summit Captial)，K2是乔戈里峰世界第二高峰。在上海、新加坡、伦敦三地都有办公室，有当地一手信息。

 

比起传统的房地产中介公司，K2S是研究驱动型的公司，团队成员曾任职于国际地产五大行开发咨询部、海外开发商和地产私募基金。

 

选择在哪个城市置业，在未来相当长一段时间里相当于成为这个城市的“股东”。

1. 购房资格（是否限购？）

上海：非上海户口要求已婚，连续在上海缴纳5年以上社保和个税并提供相关证明。外籍人士需要满足：在上海居住满一年，能够提供一年以上劳动合同和纳税证明，在中国境内无房产。

 

新加坡非PR的外国买家只能投资私人公寓，不允许购买政府组屋和有地住宅。

伦敦，只要可以进行产权交易的房屋，外国人都可以购买。

购房资格限制

相较而言，伦敦是自由经济的产物，中国和新加坡受政府管控更多。

伦敦公寓实拍

 2. 贷款及利率 

还款方式、首付款比较

*以上首付比例仅供参考，期限、贷款额、贷款人征信等参数的变动均可能会影响首付比例，实际以银行报价为准

上海的首套房如果申请商业房贷，首付款要求不低于房款的35%，二套则要求首付比例不低于50%。买方在银行审批通过后的下一个月开始还款。

在新加坡，公民和PR可以申请最高房价75%的贷款额度，外国人一般也可以申请到60-70%的房价贷款额度。

新加坡房价还款进度表

伦敦是以房款总额的25%-30%作为首付。第二套房的首付比例无需提高，因为贷款比例是银行根据项目本身和购房人贷款资质定的。伦敦的房贷在交房时才开始还，通俗来说就是先居住再付帐，而且还可以选择先息后本。

 

比如20年贷款期内，只偿还利息，到了第20年结尾，才还本金；如果期间房屋转卖了，那么新的买家会承接剩余贷款，也就是本金可以始终不支付。相比之下，伦敦的还贷压力会比上海和新加坡更宽松。

富豪云集的伦敦骑士桥

随处可见的维多利亚式豪宅

三地比来，伦敦购房对于买家的现金流管理非常有利，无需在前期就占用大量资金。房贷则按工程进度按比例偿还，对于购房者来说风险更可控。避免出现开发商资金链断裂无法交房买家却还要还贷的事情。

 3. 购买房产要交哪些税？

以购买第一套私有住宅为例做一个简单对比：

购房交税类目和税率比较

伦敦肯辛顿高档街区

汇聚着乔治亚时期建筑以及各国使馆

 

伦敦购房阶梯税率表

*如是首套自住房，则前425,000英镑免税（总房价需在625,000英镑以下），然后按上述的阶梯税率支付印花税

海外买家在伦敦买房额外加收的2%印花税，如果在交房前或交房后，一年内在英国居住满183天，这笔钱可申请返还。

 4. 购房面积如何计算 ？

中国有“公摊面积”一词，也就是住房套内面积以外的所有公共空间的面积，包括电梯间、楼梯、过道等。在上海购置房产是要对公摊面积买单的。

新加坡买房，套内使用面积就是买家需要付款的面积。包括搭建放置空调箱的平台也算在内，用多少地付多少钱。

新加坡放置空调的外搭箱也算使用面积

英国与新加坡类似，购房合同里就是最后实得的套内使用面积。不过，英国房产的阳台面积不计入实际面积，完全白送给买家。

 

伦敦某高端住宅区

 5. 住宅配套

现代人更看重提升生活品质，房产的配套设施是否全面和便捷也成了买房的重要考量。

在上海，目前很少有地产商建房时同时兼顾休闲设施，通常的做法是只建楼盘和停车场，极个别豪宅公寓才有游泳池、健身房等设施。

新加坡公寓停车场、游泳池、健身房、会客厅等是基本标配。交房时都带有基础装修，交房后房东有时还需要施工，增加吊顶和灯光，然后再置办家具家电。

新加坡某公寓配套设施

伦敦公寓的配套比新加坡更全面，开发商通常一建就是一整个社区。

伦敦新金融城某高端公寓的泳池

社区底层通常有商圈、咖啡厅、超市等生活配套齐全。不用出小区，就能满足基本生活需要。

 

伦敦新金融城某高端公寓自带全景会议室

有的社区甚至有人造河、花园等大型景观。

 

伦敦某小区的花园及河边跑道

伦敦的小区没有围栏，这和上海与新加坡的公寓不太一样。就像伦敦的大学校园没有围墙，学生和居民可以在校园内走动，不过安保工作还是有专人负责的。

此外，伦敦的房产都是精装修交付的。交房时还可委托置办一套基础家具家电，拎包入住或直接出租都没问题。

伦敦公寓内景实拍

通过这三大城市的综合比较，三地各有长有短，但是在外国人海外置业友好度这点来说，伦敦明显领跑全世界。

 

据K2S国际地产（K2 SUMMIT CAPITAL）的数据，伦敦高端住宅48%都是外国业主持有，显示是非常国际化的市场，也证实了这一结论。

 

 买房投资，

如何把握未来升值机会？

伦敦自1982-2021这40年间的房价走势（来源微信公众号：k2s008）。这个四十年周期代表了撒切尔夫人执政开启的一系列政策，至今仍然深刻地影响着英国经济。

 

由以上曲线看出，40年来伦敦年均房价从2.64万英镑飙升至50.2万英镑，涨幅高达19倍，年均涨幅45%，年复合增长率高达7.5%，大幅跑赢同期2.88%的英国年通胀率。

40年中有32年房价较前一年都有上涨，意味着80%年份房价在持续上涨。

 

伦敦肯辛顿街区俯瞰图

 

除了每年的房价变化曲线，下面再以每十年为一个梯度来分析：

向上滑动阅览

可以看出每十年房价都上涨了，31组数据的平均涨幅是98%，即平均每十年房价翻一倍。 

 

 真实案例：24年涨了4倍多 

我们以一个伦敦西北1300平方尺的两房公寓来看伦敦房价的具体变化：

 

从1997年总价31万英镑到2022年总价159.8万英镑，24年涨幅高达414%，平均年涨幅17.25%。

滑动查看伦敦公寓实拍图集

房价是多种市场力量叠加的呈现，除了通胀之外，所在国家的GDP也是其中重要因素。

从1982起随后40年间，英国GDP从5150亿美元涨到22000亿美元，增长约4.3倍，年GDP涨幅3.7%。

 

而基本相同时期的40年内，中国的GDP增速平均每年在8.1%。

在GDP增速为3.7%的环境里房价的增长，比GDP增速为8的环境里的房价增长，更能反映出房地产本身投资价值。

伦敦金丝雀码头，是英国新兴的中央商务区

 

中国房市在过去四十年中国经济大环境的上涨，像珠穆朗玛峰站在青藏高原上。换个角度看，高原上很多地方是一马平川，在平原上寻找开始攀登高峰的地方扎营，才是房产投资者的真正入手点，也才是房产投资利益最大化的诀窍。

 

无论是几国的横向对比，还是伦敦房价按时间轴的纵向分析，彼此互相解释了原因和结果。

 

伦敦房价的上涨，在刨除掉通胀和GDP增长之外，仍然体现出高质量的增长。而保持这样纯粹的优质投资属性，因为英国政府顺应自由市场经济发展规律，较少用政策干预市场，所以表现出前面所说的“对外国人投资最友好”。

 

置身花海的伦敦诺丁山高档小区

 

伦敦大部分高档房产由外国人持有的独特现象，是长期这种管理政策的结果，同时也说明了，有钱人的投资，就是对市场的赞成票。

 

伦敦骑士桥的哈洛德百货，有近两百年历史

 

经济环境越悲观，投资者对避险工具——房产的投资需求也越大。

 

房产投资本质上是和将来对赌，基于房价历史数据的走势分析，可以对未来的趋势有更好的预判基础和参考。

伦敦最有名的皮卡迪利圆环广场，兴建于1819年

而伦敦房价，相对许多其他国家，更纯粹地体现了自由市场的规律。投资而不是投机，理性的投资者比大多数人更先洞悉伦敦房地产本质上的优势。

 

就算不是专业投资人士，在自住需求之外购买海外房产，即使最终不选择伦敦，但是参考伦敦的房地产走势，也希望能为大家提供一些独到的参考价值。

*感谢K2S国际地产（K2 SUMMIT CAPITAL）提供的专业数据支持，感兴趣的朋友如果需要查看更多详情，欢迎关注“新加坡眼”微信公众号，在对话框直接输入“伦敦报告”领取资料

*如果大家对伦敦地产感兴趣，欢迎添加K2S微信号咨询：k2s008

 

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