在新加坡买房,应该注意什么

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因为疫情,买家都在期盼房价大幅度下跌。新加坡接下来的房价下调幅度有会多大,从新加坡之前经历过的波折,或许可以得到一些启发。

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曾经的房产市场

2010年之前,新加坡房产市场的门槛低,贷款最高90%,买家在房子建造期间,只需要支付房贷利息,等到领钥匙的时候,才缴纳房款。

申请贷款的条件低,只要在银行存一笔款,就可以申请到贷款。购房者如果申请不到贷款,允许他人和购房者联名申请贷款。

三年内卖房只要缴纳不到3%的卖方印花税,绿卡和外国人买房,也不必缴纳额外的买方印花税。

持守能力差的购房者,以及贪图暴利的短线投机客,遇到危机的时候,无可避免只能割肉抛售。

政府打压房市

政府在2013年和2018年出台的降温措施,目的就是为了挤破泡沫,避免房价大涨大跌,确保房价的增幅不偏离经济基本面,尽可能让民众负担得起房价,也保护购房者不会因为房价暴跌而陷入绝境。

政府主要是限制贷款,增加买方印花税和卖方印花税,提高购房的门槛,建立必要的防火墙。2018年降温措施之后的购房者,相信都是经过深思熟虑,有相应经济实力的刚需买家,或是计划至少持有3年以上的投资客。

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目前的印花税和贷款政策

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市场现状

金管局允许把房贷延迟到今年年底偿还,缓解了部分屋主的还贷压力。

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政府宣布延迟开发商的项目完成期限和售房期限6个月,减轻了开发商的限期售房压力。多数开发商的财务状况良好,近期没有必要减价促销。

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这次疫情主要发生在劳工宿舍,接下来政府对劳工的规定更加严格,开发商需要在劳工住宿,交通和病毒检测等方面支付更高的费用,开发商的建筑成本进一步提高,可能把这些成本转嫁到房价上。

疫情期间金融市场犹如过山车,普通人会感觉压力倍增。而房产相对是稳健的长久投资,特别是新加坡的房产,每次大风大浪之后,还是稳中有涨!

今年下半年预计有20个新楼盘开盘,现在有些开发商决定延迟几个月甚至1年之后才开盘。市场上的房源会更少。更多的开发商推出延迟付款计划,买家只需支付部分定金,等2-3年拿到钥匙之后,才支付余额。

新加坡房产的估值合理

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“房价收入比”是指住房平均价格与家庭年平均收入的比值,用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低。

对房产的需求

长远需求:2019年新加坡人口570万,政府的目标是在2030年达到650-690万。接下来更多的人口,需要更多的住房。

近期需求:这次疫情让西方开始排斥华人,特别是美国部分取消中国的留学签证,目前在美国的中国留学生有36万。新加坡是除了中港台澳以外,唯一的一个华人为主的国家,新加坡的国立大学又是亚洲排名第一的高等学府。相信接下来会有大批的中国学生会选择新加坡,对房产的需求可能倍增。

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目前需求:2020年有24000多个新组屋单位满五年,相当一部分有经济实力的组屋屋主有资格进场,他们是潜在的公寓买家。

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从4月7日开始的阻断期,所有的示范单位关闭,房产经纪也不允许见客户,在这种情况下,5月份通过网络看房,购买期房的成交量,比4月份的成交量大幅度增加了4倍多,销量达到484个单位,平均每天出售15个单位,说明市场对房产的需求还是大量存在,对新加坡的房产市场还是有信心!

接下来通过网上看房,购买期房可能成为常态。在领取了期房钥匙的1年内,开发商对房子和他们提供的设备负责保修,买家不必担心质量的问题。

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二手房市场

购买二手房,看房时的状况就是交易完成之后的交房标准。如果有问题,卖家不负责维修。所以多数的买家希望到现场看房。

阻断期间不允许现场看房,二手公寓的交易量骤降,但是成交价却微涨。只要不是非卖不可,卖家都愿意等待,除非价格符合他们的期望才出售。

特别是目前出租的单位,有稳定的租金收入,银行房贷又可以拖延到年底偿还,贷款利息也是一直在下调(目前是1.4%),卖家就更难决定抛售。

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探讨

目前全球的疫情还不明朗,特效药和疫苗还未问世。新加坡的疫情目前趋于稳定,政府准备逐步解封中,经济一旦恢复活力,本地和外国的购房者会接连进入房产市场。

最近非新加坡居民的存款激增,新加坡显然成为全球的资金避风港,这些存款中的一部分会流入新加坡房产市场。

即使目前的经济如此萧条,政府还是不愿意调低额外买方印花税,政府不敢轻举妄动,担心的就是房价报复性反弹。相信政府也是在密切留意,只有在房产市场大跌的情况下,政府才会出手救市,政府多年来累积的的降温政策完全可以调控好市场。

目前的市场被额外买方印花税压抑了超过八年,多少买家都在期盼额外印花税部分取消。如果您目前有个单位准备以新币100万出售,然后政府宣布取消5%的额外买方印花税,结果就有更多的买家有兴趣,在这种情况下,您是会不会考虑以超过新币100万的价格出售?

专家和分析师预测,新加坡的今年房价最大的跌幅是5-8%,市场上一定会有一些急需资金而要抛售的房产,这些房产就值得考虑。但是不要期望大幅低于市场价,新加坡房产市场的基本面还是稳固的。

买跌不买涨是投资家的铁律,危机中洞察先机,就有转机!

今年2月份开盘的公寓 The M,已经出售了75.1%的房源,目前开发商永泰控股决定暂停销售。金文泰的期房 – 锦泰门第( PARC CLEMATIS),从6月10开始上调了售价。四美的期房 – 聚宝园(Treasure At Tampines),目前还是有促销价,开发商准备随时上调售价。公寓38 Jervois 折扣新币40万。另外有些开发商会选择一些单位促销,减价多的楼盘或单位,通常都有自身的硬伤。如何辨别这些硬伤,究竟是否值得考虑,就需要和专业负责的房产经纪一起探讨。

买房不可以一味贪图便宜,否则就像击鼓传花的游戏,接到最后一棒的最受伤!

疫情期间,期房涨跌不一,有些优质公寓也在降价促销。目前有哪些楼盘低于市价,而且具备增值潜能?购房有哪些黄金准则?有兴趣的朋友可以一起切磋,现在良心推荐以下的值得认真考虑的楼盘

永久产权的高端公寓稀少,圣多马士八号 8 St Thomas就是其中一个值得世代相传,恒久荣耀的奢华雅居!

新加坡共有28个区,闹中取静,尊贵高雅的8 St Thomas就位于新加坡最优质的第9区(核心中央区),目前有额外的折扣和长达17个月的延迟付款期限

地理位置

从8 St Thomas步行约10分钟到索美塞(Somerset)地铁站和名闻遐迩的乌节路。步行约6分钟到2021年开通的大世界地铁站

距离公寓300米有超市

距离公寓600米有大世界商场

距离公寓800米有幼儿园

距离公寓200米是立化小学(River Valley Primary School)

公寓1公里范围之内有4所国际学校

公寓2公里范围之内还有中学,大学和另外3所小学

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户型和售价

8 St Thomas占地面积一公顷,由2栋分别是35和36层楼的建筑组成,总共有250个单位,提供1至4卧和2套阁楼 ,其中2卧,3卧和4卧分别有不同的户型可供选择。

新加坡多数的开发商,在买下土地之后就开盘出售,8 St Thomas却是等到2018年,整个楼盘建造好之后才开始出售,目前已经售出了超过60%的房源

1卧:441-517平方英尺,售罄

2卧:807-1044平方英尺,售价从新币282.2万起,尺价新币3236

3卧:1141-1302平方英尺,售价从新币345.2万起,尺价新币3024

4卧:1744-1755平方英尺,售价从新币554.3万起,尺价新币3178

4卧双钥匙:1690平方英尺,售价从531.9万起,尺价新币3147

阁楼:2422-2659平方英尺,售罄

点击以下的链接,就可以通过3D看示范单位

1.2卧,单位24-05, Type B1, 872 sqft

https://my.matterport.com/show/?m=zExDGwEh8fM

2.2卧,单位02-01, Type B3,1044 sqft

https://my.matterport.com/show/?m=xBxDAhLJtYp

3.2卧单位16-01, Type B6, 1044 sqft

https://my.matterport.com/show/?m=Y6u2kCXELHv

4.3卧,单位04-07, Type C1, 1302 sqft

https://my.matterport.com/show/?m=tKvbFPCjfwV

5.3卧,单位19-07, Type C1, 1302 sqft

https://my.matterport.com/show/?m=bex9HX7ohjS

6.3卧,单位 12-09, Type C1,1302 sqft

https://my.matterport.com/show/?m=J2UmzT3ep5E

7.3卧,单位 19-09, Type C1, 1302 sqft

https://my.matterport.com/show/?m=9goBLVAutVk

8.4卧双钥匙,单位16-03, Type DK1, 1690 sqft

https://my.matterport.com/show/?m=5BG1pjEQnAf

9.四卧,单位30-01, Type D1B, 1744 sqft

https://my.matterport.com/show/?m=9uS8TkhJhS6

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8 St Thomas融合设计与美学,彰显高品质住宅应有的时尚建筑风格。宽敞合理的布局,让住户享受浪漫与温馨

每个单位都配有家庭自动化系统,可以控制客厅,餐厅和主卧室的空调与照明系统。有些单位还可以远眺金沙和大海,享受自然和现代无与伦比的景观

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公寓设施

8 St Thomas巧妙的设计呈现了一个精致优雅的优质楼盘,标准且完善的公寓设施包括了网球场,游泳池,水疗按摩,会所,儿童游乐场,健身房,桑拿室和多个空中花园

居民可以在空中花园尽情享受诗情画意的惬意生活,和亲朋好友一起安逸自在,品味人生

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设计独具匠心

8 St Thomas由匠心独运的DP Architects公司倾心打造,设计经典时尚,演绎高尚优雅。独特的空中花园,悬浮阳台,整合式齐平幕墙设计和立体绿化甲板,营造出创意美感和个性兼具的空间,拓展新设计美学,诠释无与伦比的奢华。

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众望所归的荣誉

8 St Thomas的开发商万国公司,几十年以来在新加坡发展了多个优质楼盘,在业内赢得一致的好评和优良的口碑。8 St Thomas荣获多项2018年亚洲房产大奖,包括“最佳豪华公寓建筑设计”,“最佳豪华公寓项目”,“最高评价豪华公寓室内设计”,同时也荣获2018年纽约设计金奖,新加坡建设局颁发的“绿色建筑标志金奖”(BCA Green Mark Gold)

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体贴的延迟付款计划

开发商目前提供3种延迟付款计划,让买家有足够的时间安排房款。参与每种计划的买家都可以申请银行贷款,包括不在新加坡的外国人。

1,预留入住计划(Reserve and Stay Scheme)买家支付10%的定金,三个星期内再缴纳20%的房款,然后等多3个星期就可以领取钥匙入住。另外必须在2020年12月1日之前签订选购权书。剩余的70%的房款可延至2021年10月29日之前缴清。

2,入住再支付计划(Stay & Pay Scheme)买家支付1%的定金,三个星期内签订选购权书,同时缴纳19%的房款,然后等多3个星期就可以领取钥匙入住,剩余的80%的房款可延至2021年10月29日之前缴清。

3,预留计划(Reservation Scheme)买家支付10%的定金,在2020年12月1日之前签订选购权书,剩余的90%的房款可延至2021年10月29日之前缴清,然后才可以领取钥匙入住。

4,普通付款计划(Normal Payment Scheme)买家支付1%的定金,三个星期内签订选购权书,同时缴纳9%的房款,然后在支付定金的12周内付清剩余的90%的房款,就可以领钥匙入住。

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增值和回报

从以下的8 St Thomas 和周边公寓最近的成交价对比,可以看到其价格明显低于附近的公寓

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以下是8 St Thomas最近的租金成交价,这一带的租客客源充足,多数是专业的高端租客

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真心推荐8 St Thomas的九大理由:

价格低于周边的公寓,目前还有额外的折扣

新加坡最优质的邮区,世代传承的永久地契

2021年开通的大世界地铁站是个增值潜能

中型楼盘,公寓设施完善,享受有品质的生活

双钥匙单位,拥有2个独立的单位,只支付1个单位的印花税,租金回报率高

交通和购物便利,教育资源丰富

优质且稳定的租客客源,源源不断的租金收益

低至20%的首付,就可以拎包入住,多17个月才付余款

从开发商直接购买的全新单位

顶尖的设计,众多的奖项,买的放心舒心

欲了解新加坡房产的更多信息,请联系新加坡博纳产业(Propnex)的资深董事鄭先生,博纳产业目前拥有8000多位房产经纪,是新加坡最大的房产咨询公司,代理新加坡大多数期房的销售

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资深董事  鄭先生

微信:S56178191          手机: (65) 9186 9159

图文由博纳产业的资深董事郑先生提供。读者可以直接微信郑先生,查询房产方面的信息和疑问。