我不敢在新加坡买房……

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对于普通人来说,买房是值得仔细斟酌的大事,购买之后就不可以后悔。我不敢随意做买房的决定,是担心在错误的时间,以错误的价格买下错误的房子!
 
什么时候才是买房的最佳时机呢,普罗大众的做法是热进冷出,我要不要随波逐流?经验丰富的投资家们通常是什么时候进场?新加坡今年第二和第三季度的GDP同比增长0.1%,是10年以来的最低增速!经济和房价息息相关,目前是新加坡房地产开发商的寒冬,开发商已经把毛利率(gross margin)从7年前的25%下调到目前的7%。有些项目甚至根本没有盈利。
 

我不敢在新加坡买房......

2019年8月初,全球知名的房地产咨询公司仲量联行发表的报告指出,新加坡过去18个月的土地价格上涨了40%,Riverfront Residences,悦湖苑(The Florence Residences)和Kent Ridge Hill Residences等6个楼盘,售价和回本价几乎一样,开发商根本没有盈利!
 
开发商瑟瑟发抖的同时,是不是买家的暖春呢?
 
接下来担心的就是价格,开发商制定售价的依据是,购买土地的价格,加上建筑成本和毛利率。开发商的土地来源只有集体收购和政府标地,这2个来源的价格都是上涨的趋势,材料和人工成本又很难下调,开发商如果要维持毛利率,只能调高售价才能有利润。
 
2018年7月5日政府出台降温措施之后,土地价格应声下跌,但是很快就回弹。
 

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供应和需求也同样影响价格,2019年3月28日, 新加坡准总理王瑞杰在南洋理工大学公开表示:政府的目标人口是690万,将来还要增加超过100万的人口,需求的增加会对房价造成什么样的影响呢?
 
开发商或卖家总是期望房价上涨,买家当然希望房价下调或者持平,各个国家包括新加坡都面临通货膨胀,货币无可避免地在贬值。长期而言,房价下调的愿望可以实现吗?
 
最近只有顺福轩(JadeScape)折扣2%,11月2日当天就有7个单位被订购。这是个值得期待的优质楼盘,步行三分钟到玛丽蒙 (Marymount) 地铁站,名校爱同小学,莱佛士书院和莱佛士女校,距离顺福轩大概2公里。公教学校在顺福轩的1公里范围之内。建国总理李光耀和前总理吴作栋都是从莱佛士书院毕业,现任总理李显龙毕业自公教学校。
  
如果我看上了一个房产,合理的成交价应该如何界定?谈判价格就需要专业负责的房产经纪,尽心尽力地用各种谈判技巧和卖家或卖家经纪砍价。
 

我不敢在新加坡买房......

 
最后担心的就是房子本身,买房的目的就是自住或投资,最好是2者兼顾。
 
我不清楚什么样的房子最适合自己,我买房是以自住为主,要求交通便利和生活配套设施齐全,周边环境宜居。我应该如何了解政府对该地段的规划?谁都不愿意将来在附近建医院,庙宇等对房产不利的设施。政府已经确定在宏茂桥63街修建殡仪馆,对那一带的房产的负面影响会有多大呢?如果房子周边将来兴建商场,地铁,学校,体育馆,公园等,对房子有哪些正面效应呢?
 
新加坡买房,除了西晒是忌讳,还有哪些方面需要尽可能避免的呢?怎么样的房子,将来才容易出租,而且租金回报率更高。如果希望将来卖个好价格,房子必须具备哪些优势?
 
我不懂到底要买永久地契还是99年地契的房子,只知道永久地契的房子,租金回报率一定不如99年地契的。那么永久地契和99年地契的房子,哪个增值更多,差别会有多大?
 
如果是二手房,房龄在多少年之内的才值得考虑?购买二手房,需要注意哪些方面?
 
新加坡房产增值最多的时期是在哪个阶段?从以下的成交数据可以得出结论吗?我要不要考虑从开发商那里购买期房呢?期房和现房的优缺点究竟有哪些?
 
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我还想知道,老旧的公寓具备哪些因素,才会被开发商集体收购?大概需要等待多久才可能被收购?开发商愿意以高于市场价多少的价格收购呢?以下的图表显示集体收购的大致周期。
 

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不敢买房的最大障碍还是额外买家印花税,多少人都在翘首期盼额外买家印花税取消或部分取消,可是一旦取消额外买家印花税,房价会不会报复性反弹?假设有个单位准备以一百万出售,然后政府宣布取消10%的额外买家印花税,买家一定倍增,卖家是不是也要乘机抬高售价?抬高的部分会不会超过印花税取消的部分呢?
 
2018年7月18日,新加坡财政部,国家发展部和金融管理局联合声明,政府出台额外买家印花税的目的不是为了拉低房价,而是要调节房地产市场的周期。那么投资家是如何看待额外买家印花税呢?如果没有额买家外印花税,也根本不是目前的房价!
 
如果1个人的贷款足以支付房贷,是否还需要用2个人的名字购买?如果坚持用2个人的名字,那么应该如何分配各自占有的股权比例呢?
 
外国游客在新加坡买房,最高可以贷款60%。需要哪些文件支持贷款呢?在新加坡有收入的外国人和新加坡公民或绿卡一样,最高可以贷款75%,如何知道自己可以申请到的最高贷款数额?目前固定2年的贷款配套,年利息大概是1.85%,比中国的定期存款的利息还低。
 
外国游客在新加坡买房,除了必须支付20%的额外买家印花税,贷款减少15%之外,和新加坡公民买房还有其他方面的差别吗?新加坡公民购买第二个房产,需要支付的额外买家印花税是不是12%呢?
 
除了政府组屋,在新加坡购买任何房地产,买家都不需要支付中介费,那么代表我的房产经纪,还会尽力保护我的利益吗?
  
我有资格购买新组屋,到底要买新组屋还是公寓呢?组屋有3年左右的建筑期和5年的最低居住年限要求,之后才有资格购买公寓这8年时间,公寓的预期价格会是多少?到时候进场购买公寓是否为时已晚?政府已经再三强调,组屋99年到期之后价值为零,组屋单位和土地一定要归还政府。这是不是危言耸听呢?
 
购买二手组屋之后,屋主也是必须在单位居住满五年,之后才有资格购买公寓。参考以下12年以来二手组屋的转售价指数,二手组屋还值得购买吗?
 

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如果我目前已经有组屋,购买第二个房产如何避开额外买家印花税?购买商业房产,就没有额外买家印花税,可是购买多数的商业房产,必须支付7%的消费税,如何避免缴付这笔消费税呢?
 
在中国习惯住大房子,有些客户只喜欢新加坡大面积的底层和顶层的楼中楼,除非有钱任性,否则购买之后很可能会后悔!
 
市场上那么多的楼盘,哪些楼盘最值得投资?以下是Caspian在2009年的开盘价格和目前的转售价对比,价格翻了一倍!
 
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以下是the Miltonia Residences在2011年的开盘价格和目前的转售价对比,价格还在原地踏步!买到这样的楼盘,其实是在亏钱。
 
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接下来比较租金回报率,以下的2个楼盘,几乎是一样的租金,但是转售价一个是50多万,另外一个是80多万,租金回报率的差距是1.2%。Centra Residences 不但更便宜,而且是永久地契,增值潜能大。Nine Residences 几乎没有增值潜能。所以买家自己的选择,配合专业房产经纪的中肯建议就非常重要!
 
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新加坡目前的房价是否处在合理价位,将来的预期价格又是如何? 瑞士银行今年的报告指明,新加坡的房价属于合理范围内。
 
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东南亚最大的银行 – 新加坡星展银行(DBS)的研究报告预测,2030年新加坡新公寓的尺价会在$2,300 – $2,900,明显高于目前的平均尺价$1,500。星展银行和全球顶级的金融机构 – 摩根士丹利的预测基本相同。
  
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资深董事  鄭先生

微信号:S56178191 

手机 (+65) 91869159

以上文章由博纳产业的资深董事先生撰写,读者可以直接微信鄭先生,查询房产方面的信息和疑问。

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