全方位分析新加坡公寓租售比

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新加坡公寓市场的出租回报,通常用租售比(rental yield)来表示。它的计算是用一年的租金除以公寓的价格。例如某人用130万新币的价格买了一间公寓,然后以3500元新币的月租出租出去,那么这间公寓的租售比就是 3500乘以12/130万 = 3.23%。

要注意的是,租售比是出租回报的反应,但不完全代表出租回报。出租回报还应该考虑别的一些成本如物业费,房产税,银行利息等等。这些通常会消耗大约相当1.2个月的租金。为了便于公寓之间的比较,本文数据采用租售比。

新加坡公寓租售比区域差异

如图所示,新加坡公寓的平均租售比在3.5%左右。08/09年金融风暴的时候一度达到4.7%,不是因为那时租金上涨,而是因为房价恐慌性下跌。这几年来,房价上扬加速,而租金市场则比较平稳,所以租售比下跌。

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区域方面, Mass Market(大众市场) 又好于City and City Fringe(市区和市区边缘)。市区和市区边缘,也就是通常所说的CCR (corecentral region 核心中央区),RCR (restof central region 非核心中央区)。大众市场,指通常所说的OCR(outsidecentral region郊区)。它们具体是指那一块呢?见下图:黄色,蓝色,和粉色就是CCR,黑框以内的白色就是RCR,黑框以外的部分就是OCR。

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为什么越是核心的地方租售比越低呢?这是因为核心区的房价远远抛开别的区域,核心区的租金虽然可观,还是难以跟上房价。

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2013年第一季度的时候, Maybank Kim Eng Research 发布了一个新加坡各个区的租售比。离现在已经有一年,数据有一些变化,还是可以做个参考。

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新加坡公寓租售比与公寓房间的数量

新加坡公寓通常用房间的数量来表示公寓的大小。一个房间一个客厅的公寓叫一房式,两个房间一个客厅的叫两房式,三房式、四房式,以此类推。和房间的大小相比,房间的数量对租金的影响大得多。比如同样是三房式,一个是1100方尺,一个是1200方尺,它们的租金几乎一样(在同一个地区,其他条件相同)。然而同样是1100方尺,如果一个是两房式,一个是三房式,三房式的租金要高。

在同一个公寓,通常有一房到四房不同类型的公寓。哪一种的租售比高呢?

我用刚刚建好入住的公寓 The Minton 做个计算:

The Minton租售比

一房式 4%

两房式 3.4%

三房式 3%

四房式 2.7%

非常明显,一房式的租售比要比四房式高很多。从出租的角度,一房式无疑是回报最高的。这个现象不是The Minton的个别现象,而是新加坡市场的普遍现象。

新加坡的公寓租售比与房贷月供

很多投资的朋友会关心这个问题,我买的公寓出租出去,能帮我还月供吗?

这里我来做个详细的计算:

一百万新币的公寓,贷款80%,年息1.5%,贷款30年,月供2760.96新币;

一年总共的供房费用为

1)还贷 2760.96 X 12 = 33131.52

2)物业费约 300 X 12 = 3600

3)地产税约 2000

总共为 38731.52新币。

租售比到多少可以收支平衡呢?

为 3.87%。如果租售比达到3.87%,那么恭喜你,你不用为房子再花钱了。

再考虑银行利息上涨的情况。如果利息上涨了,到3%,月供就增加到3372.83,这时候,收支平衡的租售比就是4.6%。

有些朋友刚来新加坡不久,对国内的房子比较熟悉。如果做个比较,以北京为例,房贷的利率大约是4.5%(公积金利率)或6%(商业贷款利率)。收支平衡的租售比是4.7%或者6.2%。一套400万人民币的房子,在北京的租金大约是5000元人民币到8000元人民币,租售比在1.5% 到 2.4%。

新加坡公寓空置率

新加坡公寓的空置率和租金没有多大关系,而是和新加坡的繁荣程度,发展前景,国际地位息息相关。从以下的图可以看到,新加坡的公寓空置率在6%左右(绿线,右Y轴)。而2007年前都在8%。和租金指数(蓝线,左Y轴)的走势是完全相反的。我们并不能由此推出结论:租金越高,空置率越低。

很难说空置率多少是健康水平,可以比较的是,北京上海的空置率是10%,二线城市如南京,重庆和沈阳的是13%,三线城市在16% (中国数据来自参考消息网)。

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可以影响租售比的还有一些别的细节因素如房屋的年限,学校,楼层等等,因为对个案的依赖太强,就不一一举出了。

如果有兴趣投资新加坡,或者讨论新加坡房产,欢迎添加新加坡眼普通微信(微信号:xinjiapoyan18)写邮件至xinjiapoyan@yahoo.com与作者取得联系并沟通交流。

本文为作者独家授权新加坡眼使用,请勿转载。

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