2018年7月5日，新加坡政府一道房产政令，一夜彻底引爆本地房产市场，突然之间全岛主要楼盘样板间人山人海：根据房产降温新条例，除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民，个人买家要给政府缴纳的ABSD（额外买方印花税）都上调五个百分点。此外，个人买家的贷款与估值比率（loan-to-value ratio，简称LTV）顶限也收紧五个百分点，但建屋发展局发放的房贷不受影响。这是政府推出的新一轮房地产降温措施，希望通过调整额外买方印花税和贷款与估值比率，为火热的新加坡楼市降温，以确保房价涨幅符合新加坡经济基本面。
政府政令一出，一石激起千层浪：在新一轮降温措施下，新加坡公民购买第二套住宅的额外买方印花税，从之前的7％增至12％。外国买家所须缴付的额外买方印花税，也从15％升至20％。企业购买住宅房地产（包括地皮），额外买方印花税率则上调10个百分点，从目前的15％上调到25％。政府也首次针对发展商推出新ABSD措施，除了企业一律得支付的25％额外买方印花税，它们还需支付一笔5％印花税。这笔5％印花税必须预付，而且无法退回。政府也宣布收紧贷款（LTV）顶限，将第一套房子的贷款（LTV）顶限从现在的80％降低至75％。如果借贷期限超过30年或借贷到超过65岁，LTV则从60％跌至55％。至于第二套房子和第三套或更多房子的LTV顶限，则相应地从50％和40％，减少到45％和35％。政府还调低非个人买家的LTV顶限，从目前的20％调低至15％。不过，买家购屋须支付的现金首付维持不变，首次买家须支付5％或10％，非首次买家则为25％。
有的分析师形容政府“重拳出击”，房产专家评论政府降温新政实在过早，完全不在预料之内，有的人对政府拍手称快；有的唱衰，有的点赞。无论投资还是自住，房地产买家何去何从？今天让吴洲从多个角度、全方位为您分析一下，新加坡当下及将来的房地产市场形势。
世界高端房地产行情及政府相应政策
我最喜欢、也经常引用的一句话是陈澹然的那句–“不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。” （《寤言二·迁都建藩议》）
欲谋新加坡这一域，必须先谋世界。标普全球评级是标普全球（S&P Global Ratings）的子公司，是全球领先的独立信用风险研究和指标提供商，它在近期发布的《亚太楼市360°宏观报告》中表示，澳大利亚、新加坡的楼市可能有所降温，但亚太其他地区的房价上涨势头依旧强劲，自2017年10月以来，亚太地区住宅市场一直保持坚挺。有利的经济环境、紧俏的劳动力市场及宽松的货币政策支撑了亚太区楼价。
根据道格拉斯·艾丽曼地产公司和莱坊国际今年三月份联合发布的《2018年财富报告》(Wealth Report 2018)，稳健的经济增长有望拉动全球高端物业的购买需求，但随着大多数国家采取更为严格的降温措施，房价增速将受到一定的影响。
今年上半年经济增长将继续推升房价，但多国央行的加息举措可能拖累价格增速，比如美联储今年三月宣布将短期利率上调0.25个百分点。
国际豪宅价格指数(Prime International Residential Index 100)追踪了全球100个高端城市住宅和第二住宅市场的价格表现。我研究该指数时发现，尽管困难重重，但2017年全球指数仍上涨2.1%，其中有三分之二的市场实现价格增长，反映出全球经济整体向好。
在过去的十年里，亚洲城市的表现令人瞩目，但为了平衡资本流入和住房可负担性，近年来亚洲多国和其他地区的政府纷纷推出楼市降温措施。2010年，由于房价同比涨幅逼近50%，中国大陆和香港以及新加坡开始采取措施抑制投机性投资，否则很有可能在极短的时间内引发房地产泡沫。其他国家也纷纷效仿，包括马来西亚（提高印花税）、阿联酋（设置抵押贷款上限并加倍过户费）、英国（上调印花税）和澳大利亚（增加外国买家的置业成本并调整印花税和土地税）等。在加拿大，不列颠哥伦比亚省和安大略省政府向在温哥华和多伦多部分地区置业的外国买家征收15%的印花税。与此同时，新西兰政府宣布，从2018年初开始，全面禁止外国公民购买现房（澳洲公民除外）。
因此，本次降温措施虽然来的过早，但是不足为奇，也符合新加坡政府一贯谨慎的立场。世界房地产整体形式仍然呈现上升趋势，新加坡短期内私宅价格涨速可能会放缓，但绝对不会出现断层式暴跌，因为降温并不等于冰封或冷冻，在全球经济整体向好的带动下，新加坡私宅市场长期仍会处于稳定期。下图为2017年瑞银全球房地产泡沫指数，新加坡（0.32）仍处于公允水平。
房地产股票行情及本地股市
因为政府在前一天晚上突然出现了额外的买方印花税（ABSD）和紧缩抵押贷款，房地产股票和金融股在上周五受到重创，并带动整体股市业绩下滑，横空而来的新一轮房地产降温措施，导致股市节节败退，跌破3200点的关口，创下一年多来的收盘低点。本地最大的（按市值计算）发展商CapitaLand收盘价下跌近6％至2.99新元，这相当于2016年12月收盘时的水平。Oxley Holdings的股票跌至2017年1月最低的一个水平，下跌15.85％，收于34.5分。City Developments也出现了最大跌幅之一，下跌1.75新元，即15.61％，收于9.46新元。与此同时，UOL的股价下跌13.55％或1.05新元，收于6.70新元。其他房地产公司也均呈下跌状态。
但新加坡海峡时报指数周一反弹，涨1.16％或37点，闭市报3228.82点。而且连续两天大幅反弹，新加坡海峡时报指数周二上涨1.42％或46.01点，闭市报3274.83点。但随着中美贸易战火升温，加上投资者套利离场，本地股市在连涨两天后下滑。7月11日新加坡海峡时报指数跌25.75点或0.79％，闭市报3249.08点。
比对上周五的跌破3200点，7月11日的3249.08点仍处于可接受范围内，新一轮房地产降温措施对新加坡股市产生了一定的影响，但并没有引起股市深度冻结，更谈不上对股市毁灭性打击。
发展商情绪及行为
这次针对发展商推出新的ABSD措施，除了企业一律得支付25％额外买方印花税，它们还需支付一笔5％印花税。这笔5％印花税必须预付，而且无法退回。我认为这将对将对集体出售市场产生冷却效应，因为地产开发商获得土地的有效成本直接增加5%。此外，如果发展商在收购土地后五年内无法出售所有单位，那么他们现在面临更高的成本风险。在尘埃落定之前，发展商可能会对集体出售和政府推出地块的竞标采取谨慎立场。
在降温新政之后的地产商营销方面，房地产开发商也灵活面对新政，在开盘日给予购房者额外的直接或间接的折扣。
地产商豪利控股旗下的后港楼盘项目riverfront residences 在新政当晚即宣布提前开盘销售，为了灵活应对政府的降温新政，开发商在政府新政当晚,以单位数利润销售，楼盘平均销售单价仅从$1200多新币每英尺起开盘，作为一个超大型楼盘，截止到今天为止，开盘不到一个月，销售业绩已经超过51%，目前销售还在持续进行中，预计该楼盘为2018年度新加坡卖的最快最火的楼盘之一。
同时，在位于美国斯坦福国际学校旁，兀里地铁站楼上的新楼盘英雅苑（park colonial ）也在政府新政当晚宣布提前开盘，为了应对新政，该开发商也让利开盘，开盘均价仅$1700多新币每英尺，低于“政府意外降温新政”之前的市场预估开盘价$1800新币每英尺，销售数据截止到今天为止，开发商在不到一个月的时间内，也卖出了超过50%的单位，因为良好销售业绩，英雅苑开发商已经暂时封盘停售，观望市场走势，吴洲预计英雅苑第二期开盘后100%会涨价，因为对开发商而言，一般来说，一个楼盘销售单位超过50%，开发商就有足够资金回笼施工，从而短期内在资金上无太大财务压力，后期销售就会以追求适当利润为导向去销售。
发展商在房产新政下的灵活让利开盘行为，大部分开发商利润从双位数变成单位数，在一定程度上缓解了买家们在后ABSD时代的压力。同样，理智的发展商在标地上也不会如以前般“挥金如土”，从某种意义上看，水涨船高，反之，发展商标地价格不虚高，买家也会相应的得到一些实惠。
买家情绪及购房策略
政府出台房地产降温措施后，一些示范单位依然人潮不断，买家似乎并没有因为ABSD上调或房贷比率收紧而却步。
位于波东巴西的新楼盘The Tre Ver ，样板间在开放给公众参观的前三天，就吸引已经超过3000人次参观。
另一方面，如果夫妻二人非联名购屋，夫妻两人可拥有两套房产，即一人名下一套，这样也可以省下额外买家印花税。
最关键的一点，如果买家将存款存入银行吃定期利息，那么这笔存款的利息将远不及新加坡通货膨胀的消耗。因此，无论行情好坏，基于国际整体的房地产经济增长形势（中美贸易战对新加坡房地产市场影响有限）以及新加坡今年稳定的经济增长，在华人为主的新加坡，买房投资仍然是最稳定、也是最必然的选择。
事实上，本次降温措施，买家贷款与估值比率顶限和总偿债率（TDSR）在保护买家不过度负债方面发挥着重要的作用。而且在抑制房地产投资炒作方面，也有效地控制房地产供需平衡。
在后“额外买房印花税”时代，房地产市场应该会短暂的相对安静几个月，在新加坡经济发展稳定的大前提下，新加坡中长期来说房价还是会整体上涨，只是增长速度放慢，在此我总结性的和大家分享下，我对新加坡房产市场走势，何以作出以上判断？
从国家层面
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1:新加坡经济政治稳定，新币坚挺。
2:在调控房地产市场，新加坡政府向来谨小慎微，如履薄冰般管控房产市场，数次降温新政的本质，都是为了有效抑制房价过快上升，让房价中长期稳定健康增长，让房价增长符合新加坡经济增长基本面。
3:新加坡缺乏有效的投资渠道，通货膨胀率为银行存款利息的近3倍，在华人为主的新加坡社会，买房依然是优先选择。
从开发商成本&市场层面
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1:政府售地成本增加
2:集体出售土地价格增加
3:开发商拿地印花税增加。
4:建筑成本增加
5:开发商融资成本增加
6:突增数千拆迁暴发户，刚性需求存在，有近$200亿新币拆迁款会重新回流市场置业。
综上所诉，吴洲认为，在缺乏投资选择的新加坡投资市场，新加坡房价还是会继续增长，但是增长速度放慢，作为世界上最富有国家之一和人口密度居世界第三的新加坡，现金持有者从中长期来说，还是会选择入场新加坡房市，降温≠冰封，增长缓慢≠不长，只要投资者拥有耐心，理性投资和利用好银行杠杆，在当前的低融资利息投资市场，一定还是能找到合适的房产投资！
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（图文由吴洲提供）
