新加坡买房如何避税

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居住在新加坡的外国人和新加坡本地人都会接触到印花税。无论是租房还是买房,只要签订了合同,都需要为合同缴纳印花税。

如果是1年的租房合同,那么合同的印花税相当于年租金除以250,2年合同就再乘以2,以此类推。假设月租金是$3,000,1年合同的印花税就是$3,000 X 12 / 250 = $144; 2年合同的印花税就是$288。

税务局规定,即使是租房间而不是整个单位,也是需要为租房间的合同缴纳印花税。通常是由租客缴纳合同印花税。屋主缴纳每个月的物业管理费和每年的房产税。缴纳印花税之后,税务局会提供印花税证书,租房合同才具备法律效力。

所有的印花税证书都是黑白的PDF格式,因此容易被伪造。但是每份印花税证书都有一个编号,在税务局的网站输入这个编号就可以验证印花税证书的真伪。伪造印花税证书会被判坐牢罚款。

买方印花税

买方印花税(Buyer Stamp Duty),缩写BSD。这是在新加坡购买任何类型的房产都需要缴纳的税种。只要房价超过$36万,买方印花税的计算公式就是,房价的3%减去$5,400。假设房价是$100万,买方印花税就是$100万 X 3% – $5400 = $24,600。目前公寓的最低价格大概是$50万,所以这个计算公式通用。

额外买方印花税

额外买方印花税(Additional Buyer Stamp Duty),缩写ABSD。是政府为住宅类房产降温的重要举措。2011年12月8日,政府宣布开征ABSD,外国人需要缴纳10%的ABSD。2013年1月12日,政府宣布进一步上调ABSD到15%。

1)外国人在新加坡买房,无论购买的是第几个房产,统一征收15%的ABSD。

2)外国人和新加坡公民或永久居民联名买房,如果不是以夫妻关系购买,按照 外国人15%的ABSD征税。

3)永久居民购买第1个房产,征收5%的ABSD,第2个或更多,ABSD都是10%。

3)公民购买第1个房产免除ABSD,第2个房产是7%的ABSD,第3个房产或更多,ABSD都是10%。

4)夫妻双方有一方是永久居民,另外一方是外国人,双方联名购买的所有房产,全部按照外国人15%的ABSD征税。

5)夫妻双方有一方是新加坡公民,另外一方是外国人,双方目前都没有任何房产,双方联名购买的第1个房产,按照公民第1套免交ABSD。除此之外,全部按照外国人15%的ABSD征税。

6)夫妻双方有一方是新加坡公民,另外一方是新加坡永久居民。第1种情况是双方目前都没有任何房产,双方联名购买的第1个房产,按照公民第1套免交ABSD。第2种情况是公民已经有1个房产,永久居民没有任何房产,双方联名购买的第1个房产,按照公民第2套,征收7%的ABSD。其他情况均按照永久居民第2套,征收10%的ABSD。

7)夫妻双方都是永久居民,联名购买的任何房产,征收的ABSD和以1位永久居民购买的相同。也就是第1个房产,征收5%的ABSD,第二个或更多,ABSD都是10%。

8)夫妻双方都是公民,双方目前都没有任何房产,双方联名购买的第1个房产,按照公民第1套免交ABSD。如果其中一方已经拥有1个房产,或者双方都已经拥有1个房产,或者双方已经联名拥有1个房产,需要再联名购买第2个房产,按照公民第2套,征收7%的ABSD。除此之外,全部征收10%的ABSD。

发展商向政府购买土地的5年之内,如果无法出售所有的单位,发展商也必须缴纳ABSD,这种ABSD相当于购地价格的15%,再加上利息。现在土地价格高涨,一些地段的涨幅已经超过15%,所以发展商宁可选择缴纳15%的ABSD,也要坚持到将来房价上涨的时候才出售剩余的单位。

额外买方印花税退税

如果购买了第2个房产,同时抛售第1个房产。税务局允许符合条件的买方申请退还第2个房产的ABSD。申请条件是:夫妻必须有一方是新加坡公民,而且在完成第2个房产交易的6个月之内抛售第1个房产。

买方夫妻都是永久居民,即使在完成公寓交易的6个月之内抛售组屋,也是没有资格申请退税。

如何合法规避额外买方印花税(ABSD)

1)如果您是冰岛,挪威,瑞士或列支敦士登这5个国家的公民或永久居民,或者您是美国公民,那么您购买新加坡房产缴纳的额外买方印花税(ABSD),和新加坡公民等同待遇。因为上述国家和新加坡签署了自由贸易协定,税务局只能按照新加坡公民的ABSD征税。

2)税务局规定,只要是根据遗嘱,继承法或回教继承法分配的房产,不需要支付任何税务,包括ABSD。如果房产是以产权赠与的方式转移,被赠与者也是需要按照市价缴纳ABSD。

3)如果买房的双方都是永久居民或者都是公民,建议以其中的1位永久居民(公民)的名字购买公寓。将来如果购买第2个房产,就以另外1位永久居民(公民)的名字购买,避开更高的ABSD,而且可以申请80%的房贷(如果联名购买的第1个房产的房贷尚未还清,第2个房产的贷款顶限是50%)。建议买房之前先申请银行的贷款原则批准,避免支付了定金又面对资金短缺的问题。

4)如果孩子是公民或永久居民,而且年龄未满21岁,父母亲可以通过信托人的形式帮忙孩子买房,按照孩子的公民或永久居民的第1个房产征税。这种方式的缺点是孩子没有收入,不可以申请银行房贷,所以需要支付全额房款,另外律师费超过$4000(普通交易的律师费是$3000之内)。

5)并非所有的房产都是按市价交易。如果市价是$100万,卖方愿意半价出售,买方还是要按照$100万的房价缴纳印花税。税务局规定,显著低于市价的房产交易,按照市价征税。

6)如果买方同意以$100万成交,但是买方要求购房合同列明的交易价格是$80万,就可以按照$80万而非$100万缴税。这样做虽然可以节省一笔印花税,但不是合法行为。如果其中一方因为某种原因反悔,拒绝完成交易,会造成严重的后果。

7)新加坡破产法规定,如果卖方以显著低于市价的价格售卖公寓,卖方又在交易完成的两年内破产,法庭就会查封破产者之前出售的公寓,抵偿给破产者的债权人。

8)年轻人买房的时候经常需要得到父母的资助,很多人纠结到底是用孩子还是父母的名字购房。如果用孩子的名字购房,那么将来孩子成为永久居民3年之后,申请购买二手组屋,就必须在组屋交易完成的6个月之内脱售在孩子名下的公寓。如果孩子成为公民之后,申请购买二手组屋,就必须在组屋交易完成的6个月之内脱售在孩子名下的公寓。如果申请购买新组屋,就必须在脱售公寓的30个月之后才有资格提出申请。

如果用父母的名字购房,优点是将来孩子购买组屋或公寓都不受影响。另外新加坡没有遗产税,未来孩子继承遗产也无须缴税。缺点是需要支付15%的ABSD,另外贷款年限受限制,如果申请60 – 80%的房贷,贷款年限是65减去年龄。假设购房的时候是50岁,那么最长只能贷款15年。如果申请60%或更少的房贷,贷款年限是75减去年龄。以我的经验,多数还是以父母的名字购房,免除孩子的后顾之忧。

10) 如果第1个房产是Y和Z联名购买,现在他们决定购买第2个房产,为了避税,就要把第1个房产转移到Y或Z的名下,这样Y或Z就可以单独再购买1个房产。这种房产更名最适合公民+公民的家庭组合。 

11)公民+非公民的家庭进行房产更名,还是规避不了ABSD。假设Y是永久居民,Y把房产转移到公民的名下之后,Y再去购买的第1个房产,还是要缴纳5%的ABSD。

假设Y是公民,Z是永久居民,Y把房产转移到Z一个人的名下,Z在进行房产更名的过程中,等于自己买下半个公寓,还是需要按照公寓的半价缴纳5%的ABSD。

如果现有的房产是以双方的名字申请房贷,那么就需要还清贷款才可以进行房产更名。房产更名相当于一次新的交易,转让方和被转让方都需要聘请律师完成整个程序,花费的时间通常是8-12星期。如果房产更名是在购买房产的3年之内进行,还需要支付卖方印花税。

12)房产更名不适用于组屋,建屋发展局规定,组屋屋主只有在家庭情况发生特定变化下才能通过产权赠与的方式进行房产更名,例如家庭成员结婚、离婚、去世,或是陷入经济困境,必须通过转名来保留组屋。

当局已经切断了组屋屋主通过房产更名,免交ABSD的渠道,让第二次购屋者不能再钻原有的政策漏洞。

13)买方一次性购买多个房产,视作单一合同,按照总价征税。按照总价征税比按照多个合同征税的税额高。假设买方购买3套价格是$100万的公寓,按照单一合同分别计算,每套的买方印花税是$100万 X 3% – $5,400 = $24,600,3套的买方印花税就是 $24,600 X 3 = $73,800。如果按照3套的总价$300万计算,买方印花税就是$300万 X 3% – $5,400 = $84,600。所以如果分别计算就会节省$84,600 – $73,800 = $10,800。税务局以前吃过这个亏,现在已经把这个政策漏洞补上了。

卖方印花税

卖方印花税(Seller Stamp Duty),缩写SSD。从买房到卖房的时间如果少于三年,又是在可控或可预期的情况下售卖房产,不管卖方是新加坡公民还是外国人,都必须要缴纳SSD。目的就是为了控制炒房行为。

如果夫妻在新加坡买了房,3年之内离婚,因为离婚是个人原因,所以还是要缴纳SSD。

投资有潜在价值的旧公寓必须先了解清楚,如果购买的旧公寓在3年之内就被发展商集体出售(En Bloc),也是需要缴纳SSD,因为集体出售是可以被预测的。

如果公寓的房龄少于十年,需要经过至少90%的业主投票同意,如果公寓的房龄超过10年,那么需要至少80%的业主投票同意。这些业主所占的分层地契份额(share value)和拥有的单位楼面面积,都必须占到整个项目的80%和90%。最后还需要得到分层地契局的批准,才可以完成集体出售。有些拒售的业主还可能上诉到高等法庭。

以下4种情况下,3年之内售卖住宅类房产不用缴纳SSD

1,政府征用土地2,整栋组屋被政府收回重建

3,破产者卖房还债

4,继承遗产

房产税

有些客户买房之后都是自己居住,但是税务局通常按照非自住的税率征收房产税。新屋主需要把以下图片中列明的文件,和申请表一起发送电邮到税务局(电邮地址:propertytax@iras.gov.sg),税务局就会把非自住的税率换成自住。如果同样的屋主同时拥有几个住宅单位,自住的税率仅限于其中的一个单位,其余的单位即使是空置,也都要按照非自住的税率缴税。

大家可以参照以下的2张房产税税单,和自己的税单作比较,就清楚自己的房子到底是按照自住还是非自住的税率征税。税单上注明的Residential Tax Rates就是非自住税率(相当于年值的10%);Owner-Occupier Tax Rates 就是自住税率(相当于年值的4%)。


假设年值是3万新币的单位,自住的房产税是$30,000 X 0.04% = $1,200;非自住的房产税是$30,000 X 10% = $3,000。每年的差别是$1800。

年值(Annual Value)是指单位的年租金,不包括单位里面的家具和设施费用以及物业管理费。如果该单位没有出租,税务局会根据同个公寓,相同面积的不同单位的租金做参考。

2018年市场展望

简单概括,买方只有新加坡人和外国人2种,新加坡人申请贷款受到总偿债率的限制。2013年6月推出的总偿债率(Total Debt Servicing Ratio)条例规定,借贷者每个月须偿还的债务不得超过月收入的60%。这些债务包括房地产和非房地产贷款,如车贷、学费贷款和信用卡债等。有些本地买家好不容易找到了心仪的房子,却因申请不到贷款只能放弃!

另一方面,15%的额外买方印花税让许多外国人望而却步!就因为政府的这2个精准的降温措施,造成新加坡目前的房价远低于香港和国内的一线城市,所以新加坡在2018年最值得投资的亚太城市中排名第三,排名第一和第二都是澳洲的城市,澳洲最近又在排华,2017年12月19日,所有驻澳中国使馆全部发布安全警告!

值得一提的是,新加坡是除了中港台和澳门以外,唯一的一个以华人为主的国家。华人还是适合长期生活在以华人为主的国家。

相信很多潜在的购房者都在翘首期盼政府取消或部分取消额外买方印花税。我觉得需要认真考虑一下,如果目前有屋主准备以100万的价格出售自己的单位,假设明天政府宣布取消10%的外国人额外买方印花税,不难想象购房者一定骤增,该屋主很可能也要相应地提高售价,提高的部分可能超过被取消的那部分额外买方印花税。

当然政府近期不可能取消或部分取消额外买方外印花税,否则房价可能报复性反弹,毕竟市场压抑了7年时间。太多的潜在购房者在等着进场。

新加坡经济在2017年第三季度年比扩张5.2%,增速创三年以来的新高。今年的经济增长预测是3-3.5%。经济的增长自然会带动房价攀升。 2017年4月到11月之间,非有地私宅整体转售价上升了5%。发展商标地价格的飙升也出乎政府的意料之外,将来的房价会随着地价水涨船高。目前有些发展商已经在捂盘惜售。

需要警惕的是,尽管房价已经进入上涨的轨道,但是外籍员工就业准证与特别准证数目的增幅,已从2010年的22.8%减缓至2016年的1.5%,出租市场的需求增长也因此缓慢,目前全岛范围的私人住宅的空置率是8.1%。另外明年美国的利息可能上调,新加坡的贷款利息也会跟进。建议以出租为目的的投资需要谨慎,目前的租金回报和资产增值比较难兼得。

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(图文由鄭黎提供)