大家或许不知道，其中一个吞金兽，就是“居者有其屋”政府组屋政策。

2023年，仅仅在HDB建屋发展局给国民发出的住房补贴，就高达12.2亿新元。

这还仅仅是住房补贴而已。实际上，HDB在2022财政年的赤字高达53.8亿新元。

只看“53.8亿”这个数字，或许大家没概念。我们来看看一组数字就明白了。

同年，新加坡的国防预算163.6亿新元，教育预算132.5亿新元，而仅仅建屋发展局的赤字就高达53.8亿新元，可见一斑。

（“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜，风雨不动安如山”。图源：新加坡眼）

不吃不喝10年买套房

在新加坡，一对应届大学毕业生结婚，买不错地段的93平米组屋，不吃不喝，一年就能攒足首付，7到10年就能付清全款。

可以说，新加坡的组屋，几乎人人买得起。

• （图源：HDB）

举个例子。毗邻市中心、相当于北京二三环位置的红山，一套BTO一手三房式组屋（大约69平米），售价介于37.7万新元至50.9万新元，同个地区的四房式组屋（大约93平米），则介于54万新元至73.7万新元。    

换算下来，三房式等于每平米5464新元至7377新元，四房式等于每平米5806新元至7924新元。

相比之下，新加坡人2023年月收入中位数为5170新元，应届大学毕业生月收入中位数则是2800新元；夫妻二人合起来月收入5600新元。

如果把各种政府补贴都算进去，比如，首次购房者可以获得8万新元的补贴，那么，大学毕业生新婚夫妻买房就省去8万元。         

收入房价比仅为4-5

是发达城市的一半

这么一算，不吃不喝4.4至6.4年就可以付清原价37.7万至50.9万新元的三房式组屋，6.9年至9.8年可以付清原价54万至73.7万新元的四房式组屋，当然，这不算利息，也不算夫妻二人的工资增长。    

另外，政府组屋首付只要20%。购买73万新元的组屋，只要14万6000新元首付，应届大学毕业生夫妻不吃不喝，两年不到，就可以攒足首付。

其实，这已经是较为保守的估算。根据HDB数据，新加坡组屋住户的收入房价比一般来说是4至5年，也就是说，房款等于他们四五年的收入。相对而言，伦敦、洛杉矶、悉尼是9-13年，也就是新加坡的两三百倍，而香港特区是18年，是新加坡的三四倍。    

应该说，不到10年的收入，就可以付清一套93平米的新房子，还算是负担得起的。

这，就是新加坡“居者有其屋”制度。

（政府组屋区。图源：HDB）

组屋房价为何不高

新加坡物价这么高，政府组屋的房价为什么好像不高？

原因很简单，组屋的定价与私营房地产商的定价模式不一样。政府组屋并不是“成本+利润”的定价模式，而是以“人民是否买得起”作为定价依据。

给个例子。在三年口罩期间，新加坡的建筑成本几乎上升了30%。但是，我们对比一下BTO新组屋售价，2019年非成熟地段的BTO四房式平均34.1万新元，2022年则是34.2万新元，只相差1000新元，原因就是财政承担了上升的成本，没有反映到房价上。

在给新组屋定价时，政府首先参考附近的转售组屋的市场价。

然后，综合考虑新组屋总体地点（是否靠近市中心、交通枢纽、超市和商场等）、每套房子的个体条件（例如面积、层高、朝向），以及当下的经济和市场情况。

之后，再计入一笔可观的补贴，让新买家可以负担得起。

除了普通家庭可以获得购房补助之外，低收入家庭还能获得额外补助。例如，家庭收入不高于每月5000新元的，可以获得4.5万新元补助，不高于3000新元的，补助则是6万5000新元。

（位于武吉知马的组屋。图源：新加坡眼）

这么算下来，每卖一套组屋，政府收到的房款低于建房成本，包括土地费用、建筑费用等。

为了推行“居者有其屋”，建屋发展局每年出现大量不敷，以2022年财政年为例，不敷高达53.8亿新元，其中46.8亿就是用在补贴人们购买新组屋。这46.8亿新元包括发给购房者的补贴，但大头是在土地成本。HDB在新建组屋之前，都得按市价向土地局买地，并不因为左手、右手都是财政，就“一笔勾销”。

还房贷不必用现金

从1968年开始，人们就可以用公积金买房。不但首付可以用公积金，每月房贷也可以。

在2022年，非成熟地段的BTO四房式组屋，98%定价在40万新元以下；80%的新住户只要用公积金就可以支付每月房贷，无须支付现金。

换句话说，每月领回家的工资，根本无须用来付房贷。

轻松。

房子是用来住的

而不是用来炒的

为了落实”房子是用来住的，不是用来炒的“这个概念，新加坡政府在房市过热时，在2021年12月、2022年9月、2023年4月三次重拳出击，采取降温措施，抑制房价疯涨。

• 新加坡的高昂的房价终于要开始跌了？

在这些措施下，转售组屋的房价也得到抑制。2023年，转售组屋价格上升4.8%，既低于2022年的10.4%，也低于2021年的12.7%。

80%人口住在组屋

不说不知道，新加坡通过政府组屋制度，推出“居者有其屋”计划，本月刚好满60周年了。    

从1964年2月12日到今天，整整一甲子。

（1964年，人们抽签购买组屋。图源：NAS）

这60年来，新加坡常住人口从184万增至592万，现在住在政府组屋的有125万户，等于人口的80%。

125万户组屋住户当中，90%拥有自己的房子。换句话说，相当于常住人口72%拥有自己的组屋。

如果没有这60年来成功的政府组屋制度，就不会有今天团结稳定的新加坡。

不就个住房吗？怎么还扯上团结稳定了？         

60年前的贫民窟

我们先说说60年多前的新加坡。

1945年8月15日，日本投降。9月，英国殖民政府重返新加坡。到了1959年，新加坡取得完全自治，李光耀成为自治邦总理。

此时，住房短缺、人口拥挤是政府面对的大难题，尤其破旧危险的贫民窟。于是，1960年，政府成立了建屋发展局HDB，着手解决住房问题。

1961年5月25日，河水山贫民窟发生新加坡史上最大火灾之一，大约56个足球场大小的贫民窟被大火夷为平地，4人死亡，1万6000多人流离失所。

（1961年河水山大火。图源：NAS）

河水山火灾之后，政府宣布，要在一年内把所有灾民迁入新住宅。之后，先是由建屋发展局HDB在毗邻的女皇镇、中峇鲁、亚历山大和附近的加冷建好1150套组屋，把大约6000名灾民迁入。    

之后，到了1962年，把其余灾民也迁入新建的组屋。

（1962年画家笔下的河水山组屋建设）

同时，河水山被焚之地和毗邻地段，收购为国有，并建了1万2562套组屋。1970年人口普查显示，这一地区住有4万5066人，其他大多是河水山村的原村民。

1961年河水山大火，是新加坡公共住房政策的一个里程碑。

转眼来到1964年，新加坡还是马来西亚联邦的一部分。

是的，没错。一直到1965年，新加坡从来不是个主权国家。仅仅国歌，在新加坡的不同历史时期，李光耀就唱过英国国歌《天佑女王》、日本国歌《君之代》、马来西亚国歌《我的祖国》、新加坡国歌《前进吧 新加坡》。

正是在1964年2月12日这天，建屋发展局HDB开始售卖政府组屋，房契99年，正式推出“居者有其屋”计划。在这之前，政府组屋只租不卖。

毫不夸张的说，早在新加坡共和国出现的前一年，“居者有其屋”计划就出现了。

从60年前的那天开始，一代代的新加坡人才陆续有了自己的房子。         

有尊严的住房

有恒产者有恒心

相对于贫民窟，早年的政府组屋宽敞、采光好，而且有自来水、电、气等设备，还有冲水厕所、统一垃圾处理、电梯，组屋楼下有商店、餐饮店，还有公共的体育和休闲设施如篮球场、乘凉座椅，居民士气大振。

（1963年，大巴窑新镇组屋施工现场。图源：NAS）

新加坡之所以从“租用”转为“居者有其屋”，一个重要的考量就是“有恒产者有恒心”。

五六十年代，新加坡社会动荡。在各种骚乱和打砸事件中，在路边的店铺、汽车等首当其冲。一次在骚乱发生时，李光耀亲眼看到，街上的年轻人不是忙着参加活动，而是忙手忙脚地把自己的摩托车先搬上楼。他意识到，有恒产者有恒心，要让公民对新加坡这个新生国家有归属感，就必须让他们拥有恒产。    

（1968年，副总理杜进才送新兵入营。图源：NAS）

同时，新加坡在1967年推出国民服役，强制要求18岁男性青年到军队、警队、民防部队服役。李光耀认为，如果大批的服役青年家里没有资产，他们就会认为自己用鲜血和生命捍卫的是有钱人的财产，与自己毫无关系。

于是，启动大规模组屋建设，让全民“居者有其屋”，成了新加坡政府的基本国策。

同时，新加坡政府认为，居者有其屋，让人们有奋斗的目标，有利于建设积极向上的社会精神和氛围。

从这几个方面看，政府组屋的“居者有其屋”计划，基本上是解决住房问题，但实际上，它解决的还包括国家归属感、社会精神面貌的问题。         

打破方言群、种族群

新加坡的政府组屋，是在城市化的基础上规划的。    

在五六十年代之前，新加坡主要城镇就在现在所谓的“中央区”。在中央区之外，全是乡村。

从以上这副1959年的地图就很清晰可以看到，新加坡的东、北、中、西部，道路很稀疏，说明尚未城镇化。

当时，乡村主要都是按照种族和籍贯划分而居，比如马来人主要住在马来甘榜，华人则按籍贯，住在海南村、晋江村、安溪村、潮州村等等。在这些村里，有时就由社群自发创办本身社群的学校，很有特点。

搬进组屋之后，刚开始，大家仍是习惯按种族聚居，比如华族居民倾向申请后港、后港的组屋，而马来族居民则倾向申请勿洛、淡滨尼、马林百列、亚逸拉惹、德曼花园的组屋。

在乡村时期，出现这类聚居现象，可以通过城市化、重新安置住处来解决。但是，到了城市化之后，就很难解决了。因此，必须在种族聚居固化之前，把这个问题解决。    

于是，政府出台政策，强行要求每个组屋区必须遵循一定的种族混居比例，确保不会出现以往这种“马来村”“安溪村”的局面，这样才有利于各种族之间的相互认识、相互接纳、相互沟通。         

组屋分配制度还跟其他社会政策挂钩，比如购房以家庭优先，以鼓励婚娶，等等。

打破“贫富”藩篱

除了打破种族藩篱，城市规划也要打破贫富藩篱。

在新加坡居住过的朋友都有这样的经历，经常有人介绍，这里是富人区，那里是组屋区。

这种分界固然存在，但是，政府正在使两者的界线模糊化，让整个社会更加包容。

有两个做法，同时进行。一个是在传统的“富人区”也建组屋；另一个是，在组屋当中，大房型和小房型混搭。         

组屋和公寓傻傻分不清

新加坡最早的组屋设计比较简单，但是到了近十几二十年，设计和外观现代化，十分美观，往往许多人从外表上分不清，到底这座是组屋？还是私人公寓？

其实，有两个很好辨认的办法。

（公寓有围墙，有门卫，不能随意出入。图源：新加坡眼）

第一，看看有无围墙。如果有围墙，有门卫，那么一定是私人公寓。组屋肯定没有围墙，没有门卫，完全开放。

（吉兰丹路第25、26、28座组屋。图源：新加坡眼）

第二，看看外墙上有无刷上大大的数字，俗称“大牌”；如果有，一定是组屋。私人公寓极少在外墙刷上特大号的数字。

组屋跟经济适用房不一样

许多外国朋友，听到新加坡的组屋，经常就会习惯性认为，这就等于中国的“经济适用房”和西方国家的“公共住房”。

其实，它们尽管存在相似之处，但实际上并是不一样的概念。

无论经济适用房或公共住屋，都只提供给社会上少数的低收入群体。而新加坡的组屋，面向各种社会经济阶层，而且组屋住户占新加坡人口的80%，是绝对的大多数。

而且，组屋类型很多，从一房式到五房式，还有公寓式，还有“三代同堂”式，等等，并非经济适用房可比。

为什么组屋“显年轻”

许多刚到新加坡的朋友，看到一些屋龄四五十年的组屋，都很好奇“怎么看起来这么新”？

原因是组屋保养得好，每几年就有一次外墙粉刷和修缮。而且，还会进行大工程翻新，比如给每层增添楼梯，有时给每户增添厕所等等。

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