波澜壮阔的2020，今天是最后一天，很有意义复盘一下市场，特别是是新加坡的房地产市场。主要内容来自我28号的演讲（房产直播 | 识别优质资产的五大关键），我把PPT和文字放在一起，演讲内容分成三部分
第一部分：2020复盘
第二部分：对明年的一些看法
第三部分：如何挑选优质资产
这篇是第一部分。复盘其实不难，但如何做关于未来的决策是是难的事情。我们复盘的目的不是简单回看市场的大事件，而是有一些思考和总结：
1）回顾过去我们应对市场变化和的心态和决策，看有哪些正确的，哪些误判的，以总结和完善我们的认知和思考体系。
2） 总结有哪些不随着市场改变的简单原则，特别是在新加坡房地产市场，有没有简单的方法，不预测市场，但带来稳定，长期回报的投资。
我的投资以房地产为主，包括新加坡和中国几个城市，这几年也在以试错的心态尝试其他类别的投资。2020我对房市的判断准确性相对高，主要是因为房产本身波动很小，而且新加坡房地产政策性强过市场性。我同时也尝试了很多房地产市场以外的交易，犯了很多错误，也有些收获，穿插着讲一些，与大家分享。
今年房产的主线简单讲是：
2-4月极端市场，5-6月危机中的机会，7-9月稳步复苏，9-12月牛市迹象。
下面开始复盘！
01
二月疫情已经爆发，股市从2月中开始大幅度下滑，市场一片恐惧。
面对未知风险的时候是最不理性的，个人，机构，就连大型开发商也是。在恐惧风口上开盘的Bugis附近的公寓，在周边房产卖到3300psf的情况下，永泰打出了的超低的开盘价格平均约$2300psf，我觉得是个极端市场的极端机会，连夜发文推荐给客户和朋友！参考(疫情期还吸引2000多人排队参观 – 什么硬核爆款?)。
现在回看，The M今年疫情期几个月时间均价上涨几乎15%，是很好的投资选择。而同期有个别2019的高价豪宅，却在疫情期间打折几乎20%寻求出售。
投资新加坡房地产，入场价格最为关键。所有看到的到绚丽的豪华内饰和绚丽外观，都是长期贬值的，只有真实的土地价值和实用价值，是长期增值的。如果购房者一开始付了溢价，又缴纳了很高的税，未来很难出场。
三月金融市场完美风暴来临，市场多次熔断见底, 美股几乎“史诗级崩盘”. 很多人都不敢出门，房市受到了重击。我在新加坡眼也发了篇文章讲述了我对市场的看法，我觉得总体不会太差。参考（当下”极端市场”对新加坡楼市的影响）。新加坡市场本来就没有泡沫，加上政府的果断救市行为，给市场注入了大量流动性。
02
五月主要呆在家里，做了很多内训和直播。我觉得金融市场的下跌，救市，复苏，有点像2008年；但房地产市场绝对不会是2008年的重复，因为2013年后新加坡政府的强势降温措施，提前挤压了房地产市场的泡沫。我在线上演讲危机中的机会中，反复提到这一点，参考：视频回放 – 危机中的机会（上）| 危机中的机会（下）
新加坡的REITS是新加坡相对优质的资产，有资产抵押担保的信托基金在打折的时候，是风险极低的高回报资产。REITS价格在4月底几乎下跌到了绝望的价格，我开始买入信托基金，也特意办了一期信托基金的演讲（直播预告 | 房产 vs REITS 地产信托，现在投资哪个好？）
经历的3-4月的房地产冷淡，5月大家窝在家，就是开会，炒股，做饭，带娃，然后忽然发现有趣的问题：什么事在家里完成时，居住空间不够了，很多需要更大的房子。问房产的人多了起来，我们也开始尝试用ZOOM虚拟看房，房产交易量稳步回升，特别是刚需的楼盘和市区核心区大户型的豪宅。
疫情阻扰了看房，但培养了对居住空间真实的需求。作为从业人员，这是好事情：一方面减少很多无用看房的时间损耗，一方面可以用科技更高效的传递房产信息。
4月的股市反弹强劲，让人有点小幸福的感觉，五月的金融市场充斥各种声音，但看空的信号居多。我的心态上也发生了一些变化，本来看到自己的仓位盈利不错（主要仓位是REIT+小米），就觉得要兑现一些利润对冲风险。几次看到网上Up主在讲Sell in May and Run Away，也听说有朋友3月做空美股赚大钱，我开始加一些做空美股指数的单子，也买入了恐慌指数VIX。
复盘看：如果没有这些空单，今年的回报会更好。有个朋友曾教我，非专业投资者：“看空但不要做空”，我以为听懂了，其实没有。投资和人生中，很多简单的道理，看似都懂，但其实不懂，因为操作根本不会照做。人很难分清哪些是理性的决定，哪些是潜意识的决定，其实大部分是后者。
03
房市经历了2个多月的冷淡，适应，调整，这个季度，交易量大幅反弹。我的个人看法：最坏的情况已经过去，新加坡房地产市场，在巨大的行政紧箍咒下，经受了疫情和金融动荡的双重压力测试，继续稳步复苏，因为对更大居住空间的需求也随之高涨。相对股市，住宅市场需求是慢慢释放的，波动更小，趋势更平缓，但也更长久。
新加坡的房地产市场，只有局部的机会：每个区域的走势不一样，不同的开发商对于月销售业绩的要求不一样，促销和定价会一直调整，其中就有抓好货的，抓打折的机会。市中心一个爆款One Pearl Bank，北面背靠山，南面看海， 3房促销打折时，几乎10%的折扣后仅仅$2200psf，250万新币左右，是很好的机会！参考(好多个第一，不公平的优势 – OPB 万宝轩)
9月多类资产创新高，特备是科技股龙头，屡创创新高！房地产市场趋势确定，大户型一下变得很受欢迎，特别是立刻可以住的大户型。很多股市的投资人，或者是优质上市公司股东，忽然发现身价暴涨，也觉得需要更大空间，也就顺势出来买房。
住宅市场最先火爆的是优质别墅(GCB)市场，GCB有点像科技股的大龙头，很多买主，但很少选择。年初看到的几片有缺陷的，正常市场很难卖的地，都被悄悄的卖掉了。
市区200平米以上的大户型，也是需求量巨大，但非常缺货。新盘市场，除非付高溢价，几乎没有什么机会买到上等的产品；沉寂很久的二手房市场悄悄复苏，好的产品被快速消化。报纸也报道，大户型公寓销售创七年新高，这些都是刚需释放的正常反应。我在演讲中预测，今年最终的房产销售量不会低过2019年。
04
10-12月市场继续好转。金融市场上各类资产，从美股S&P500，到中国的中证300，黄金，比特币都创了新高。 我开始看到宽松量化的流动性终于开始从疯狂的股市，慢慢进入房地产市场。房市的波动，跟股市相比是滞后的。但房市趋势一旦来，他是一个很稳定的，相对长期的。
金融市场，房地产相关的股票终于在11月底开始反弹，从新加坡凯德，新加坡房地产信托综合指数，到香港置地和中国的万科，整个板块开始反弹。加上本地住宅市场交易量的反弹，
我在11月有种感觉，新加坡住宅市场的牛市要重来了。这个判断不一定对，有待市场验证，但我说牛市来了，是基于一些强烈的信号，例如下图所示：土地市场的新供应量，也就是政府卖地GLS+集体出售(Enbloc)，几乎创历史新低。 土地供应新低的意思就是不久的将来会缺货。
于此同时，郊区政府土地拍卖的异常火爆，土地饥渴的开发商踊跃投标，价格也几乎创了郊区地价的新高。Tanan Merah地铁附近的土地最终成交在$930psf, 也就是开发商最终的成本会到$1500psf甚至以上，也就是说，郊区靠近机场的位置，不久的未来售价会在$1700psf以上。在土地供应量历史新低，但土地价格新高的情况下，未来走势也不难判断了吧。
05
新加坡房市波动性小，流动性差，适合大众，因为大部分人都可以投资盈利。当然也有很多人说投资新加坡房地产市场很难赚钱，确实也是，因为新加坡市场的挑战是，政府管控严格，整体太成熟，增长小，产品特别多样，外来人多，定价因素比较复杂，所以很多刚来新加坡的投资人很容易掉坑。但只要了解了不同区域的合理价格区间，投资其实不难。房产是一个最好的防守型投资品，长期一定跑赢通胀，比起投资不懂的资产，或者放在银行被通胀吃掉，房产还是新加坡居民的一个最重要的资产配置。
股市波动性大，流动性好，但并不适合大多数人，因为不容易长期盈利。我这几年以试错的心态，尝试股市不同市场，不同类型的产品，今年应该是收获最大的一年。我从事的行业，和房地产投资是稳定的防守型投资，而股市是房产之外的补充：我投资科技和未来趋势为主的公司，主要是一个学习的心态，跟随市场新的思维，新的模式，进化向前。新加坡本地各行业非常成熟了，除了The Sea这样面对全世界的互联网企业，传统行业没有公司能几倍成长的机会了，但中国，美国这样的机会还是很多。
06
今年的投资回报纯属市场给机会，但这样的市场疯狂肯定不会再重来。不过市场很多的模式，还是会周而复始再来过的。复盘看这跌宕起伏的一年，希望以后面对市场的动荡，有更多的笃定，做更优质简洁的决定。这里几个总结，写给自己，也送给大家：
1）. 房产的核心是入场价格，产品是第二位：价格对了，什么市场波动都不怕。股票的核心是找出好赛道里，最强的公司，价格是第二位。
2）. 专注，简洁。前几天，好朋友送给我这四个字。复盘今年，我惊人的发现与这四个字相关的动作，都有很好的结果。今年主要的投资收益，来自持有最久1只股票和RETIS，除了等，几乎不费力气。而与之相反的动作，犹豫不决，进出很多次，耗费时间的投机行为，都是自我损耗。
3）. 扩大认知半径，明确能力半径，缩小行动半径。读更多的书，多一些有品质的交流，减小没有意义的行动。
谢谢，祝福您一个精彩的2021
了解我的故事，我眼中的新加坡 Kevin Feng 冯舟 Propnex Realty 加坡博纳产业 集团董事 集团慈善大使 手机：+65 82009297 www.KevinFeng.sg
