现在真的是新加坡购房的好时机吗?

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新加坡市区重建局(URA)于2018年10月17日宣布,新加坡中心区以外的非有地住宅发展项目的平均单位面积将会增加。即中心区以外的非拥有地住宅发展项目的平均单位面积要求增加到85平方米,意即是未来的新发展项目,每个户型的平均最低面积要求增大,面积增大意味着房子销售总价也会相应提高,市区重建局的该条新规将于2019年1月17日开始生效。

魏晋南北朝时期的《世说新语·方正》有云:窥一斑而知全豹。即看到一部分便可以从中推测到全貌。在此,今天让狮城吴洲以新加坡政府新政令为出发点,由点及面,从政治、经济多角度为您多方面分析,现在真的是新加坡购房的好时机吗?

政府调高私宅平均最低面积要求,总房价势必呼应上涨

10月17日新加坡市建局宣布,中心区以外的非拥有地住宅项目的平均单位面积将从目前的70平方米增加到85平方米,对于大量房屋可能对当地基础设施产生负面影响的九个区域,规定的平均面积为100平方米。显而易见,较大的平均单位面积可能会影响那些寻求缩小规模和退休的人以及寻找较小私人公寓的人的负担能力。根据新加坡国立大学(NUS)发布的最新的新加坡住宅价格指数(SRPI)预估数据指出,如下图所示,2018年8月新加坡整体住宅价格同比7月份环比上涨了0.5%,新加坡小户型价格则大幅上涨—2018年8月新加坡小户型住宅价格同比7月份环比上涨了惊人的1.1%,虽9月略微下挫,但仍可见小户型是新加坡房产的宠儿,小户型面积被要求增加,房价自然增加。新加坡房地产开发商协会(REDAS)预计,由于新加坡市建局的这项新政策,现有小户型公寓可能会变得更加抢手而导致价格上涨。鉴于平均单位面积的新规将于2019年1月17日开始生效,过去一年开发商拿地成本明显增加,开发商拿地成本高,新开楼盘在这个政府新规影响下户型平均面积要求增大,也就意味着接下来开发商新楼盘售价总价会上涨。

移民政策放宽,新加坡房市受益

去年年底,一则重磅消息在新加坡的外国人圈子里炸开锅—在新加坡的外国学生可以申请绿卡!即自2017年12月18日起,新加坡移民与关卡局(ICA)将推出永久居民电子申请系统(e-PR)。同时移民厅宣布,在新加坡留学的学生们也可以申请PR,并且不需要邀请函就可以直接申请!显然,移民新加坡的春天到来!(以下英文截图源自新加坡移民局)

政府开始鼓励在新加坡读书的政府学校学生申请绿卡,且最近获批人数增加,有理由相信新加坡政府会进一步放松移民政策。人口增加,人多地少的新加坡则房价必然上涨。下面以加拿大和澳大利亚两国为列:

1. 加拿大。

据《赫芬顿邮报》报道,在本月发布的一份分析报告中,蒙特利尔银行经济学家波特(Doug Porter)和卡夫西奇(Robert Kavcic)表示,加拿大的人口在今年第二季度超过了3700万,在过去一年增加了约506000人。卡夫西奇称,近年来多伦多和温哥华地区的房价大幅上升,主要原因是人口增长。现在新屋建设处于较高水平,但鉴于人口增长,这水平可能不算高。多伦多房市继6月份销售数量年同比升2.4%之后,7月份的热度继续上升,销售年同比增加了18.5%。7月份所有房型的价格,年同比都有所上升。多伦多地产局市场分析总监莫沙(Jason Mercer)的解释是,由于人口增长,之前受政策影响选择观望的买家,已经开始入市。

2.澳大利亚。

ACB News《澳华财经在线》报道,从1975年至2015年间,墨尔本房价增长了31倍,悉尼和布里斯班也分别增长了30倍和27倍。对此,澳大利亚人口学家马克麦克林德(Mark McCrindle)表示,澳大利亚人口比40年前多了1000多万人,2018年8月8日澳大利亚人口达到2500万,供需关系的变化导致房价暴涨。

2018年10月汇丰银行发布的2018年《外籍人士调查报告》中公布了最受外籍人士欢迎的移民国家排名,新加坡排名世界第一,且随着新加坡政府会进一步放松移民政策,人口增加已成必然,在新加坡经济基本面稳定的大前提下,未来三年房价上扬几乎已成定局。

销售数据和开发商拿地成本考量

今年7月6日政府出台新一轮降温措施,从调高税率和收紧房贷比率两方面着手,导致8月份新私宅销量环比下跌64%。不过,随着顺福轩、Mayfair Gardens和The Jovell等多个项目在9月份推出,该月新私宅销量又回升,环比增长47.5%。整体而言,即使新降温措施生效,发展商仍在第三季售出3012个单位,较上一季的2366个单位,高出27%。就价格而言,市区重建局数据显示,第三季新加坡整体私宅价格微涨0.5%。降温措施出台后的新私宅价格,基本上保持稳定或稍微上调。

降温措施出台初期,楼市买气的确受到影响,但现在买气似乎开始复苏,并带动新私宅价格回升,展望下来私宅价格走势,狮城吴洲有理由认为,开发商过去18个月内通过竞标集体出售购买土地而支付了相对较高的资金,即开发商地皮成本增加,同时还需支付给政府的税收增加5%,开发商成本增长,这导致开发商销售价格不得不增长,接下来推出的新楼盘尺价也必然升高。

长远来看,因为新加坡的土地资源奇缺,新加坡就是个小岛,稳健的政府也不会放过多的新土地出来,近年,开发商都是通过高价买集体出售的旧楼盘推倒重新再建公寓,在区域或者全球经济大环境稳定的情况下,新加坡私宅地产上扬是必然趋势。今年7月6日政府出台新一轮降温措施,只是抑制了房价的增长速度,而并未引起下跌,根据到今天为止政府公布的房产销售数据表明,新加坡楼市仍处于上升期,地产商越往后面开盘的楼盘,开发商拿地成本越高,鉴于此,开盘后的房价也将不得不越卖越高。

集体出售后的资金回流,近200亿新币的巨额资金回归房市重新置业。

集体出售市场火爆,让不少新加坡屋主一夜致富,发了一笔横财,集体出售后的拆迁户手中持有大量现金并急需新房入住。且一些成功集体出售的业主,也正好借此机会,提升到高档私宅,因为这往往是身份及地位的象征。这6690个屋主持有的193亿新元巨额资金已经开始回流到私宅房市场,这种刚性需求必然会推动成交量。现在手头资金充裕的买家应重新权衡是否应该早点入场,假以时日,房价可能会超出您的能力范围。

新元利率上扬

今年11月2日,三个月新元银行同业拆息率(SIBOR)攀升11个基点至1.75664%;三个月新元掉期利率(SOR)也上扬10个基点达1.70%。经济分析师预计,随着美国联邦储备局逐步加息,本地利率接下来会继续攀升,三个月SIBOR将回弹至2008年全球金融危机前的水平,即超过2.5%。随着新元基准利率上扬,几家银行最近开始调高房屋贷款的利率。市场人士指出,接下来新元利率会随着美国联邦储备局加息而进一步走高,利率上扬必然引起楼价上涨,因为此前新加坡的五次加息周期里,有四次房价都同时上涨。根据trading economics网站提供资料分析,自四月起新加坡通货膨胀率持续走高,随着通货膨胀的进一步提高,基准利率也将持续上扬,如果现在不出手买房,未来的调高房屋贷款的利率可能会给您购房增添不少财务压力。

根据摩根士丹利(Morgan Stanley)公布的报告显示,估计新加坡经济今年将增长3.6%,明年增长3.3%。明年私宅价格将会持续上扬,2030年的房价预测将是目前的三倍。

最后,吴洲想总结几点的是,事实和数据表明:政策方面,无论是从政府宣布的房产最低面积新规,还是从放开人口政策角度出发,都说明现在可能是在新加坡购房的最佳时机;经济方面,无论从开发商自身生存角度分析、或从集体出售的刚需角度考虑,亦或从金融角度观察,新加坡未来三年的经济基本面是比较看好的,不管您是刚需购房,还是改善与投资保值,都应该从新考量是否应该早点入手。

《三国志》有一句名言:“智者务其实。”当下,可能正是务实购房之时。

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吴洲:任职于新交所上市企业 ERA担任高级营销总监,金牌房产经纪人(新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主),他从业8年,秉承专业诚信,事无巨细的工匠精神理念,迄今成交完的产业总市值以数亿新币计算,服务过数百位中高端客户置业,为精英人士的首选金牌经纪人,欢迎买家/卖家联系吴洲团队。

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(图文由吴洲提供)