今年首七个月，新加坡的新私宅市场若按地段而言，毫无疑问的可说是加东（Katong，属于岛国的第 15 区这个高档地段）的天下，该区前后有三个地块面积和楼盘规模甚大的新公寓项目在四个月内相继推出市场（按照推出面市的先后顺序，分别为四月开盘的莉丰嘉园 Tembusu Grand、五月开盘的双悦园The Continuum，以及七月开盘的名门世家 Grand Dunman），在同一个地区内俨然形成三足鼎立之势、“三国演义”之局面，使原本已属热门私宅地段的加东、东海岸地带一时变得更加热闹、更具人气。迄今为止，这三大楼盘在短短的四个月内已售出一共超过 1,200 套单位，像这样的销售量在当前的市场情况下确实相当惊人！
坐落在加东地区（第 15 区）并于今年 4 月至 7 月期间相继开盘的三大新公寓
项目：名门世家、双悦园、莉丰嘉园（从左到右）
名门世家成为近两年半新楼盘的开盘销售冠军
在这三者当中，又以名门世家这个新楼盘的销售量居冠。此项目共有多达 1,008 个单位，预览期间发展商从众多表达其购房意愿的买家手中所收到的支票总数实际上已超出其整个楼盘的总单位套数，大约为后者的 1.5 倍（表面上看似供不应求，但须指出其中有不少支票其实是冲着同一类户型的单位，亦即几个买家争购同一个或一组单位）！
据报章报道以及发展商所透露的统计数字，单单在项目预览期开始的第一个周末已有大约一万个潜在买家去参观项目的展销厅和样板间，无疑呈现出空前的盛况，应该算是刷新了本地新楼盘开盘前预览期之参观人数的纪录！
从预览期买家踊跃、市场火热的反应来看，发展商对自己的项目自然信心满满，有十足的把握，开盘日只按照其预定的相对来说比较高的售价来出售单位，买家虽然没有机会享受到半点折扣或优惠，但对此却显然不是很在乎。
此楼盘在 7 月份开盘的第一天果然不负众望，一天内成功卖出了 550 多套单位，售出率高达 54.6%，荣登过去两年半开盘首周末销售成绩最佳的新楼盘冠军的宝座！以一个超过1,000 套单位的大盘来说，同时考虑到目前整体的房市情况跟前两年的相比确实已没那么乐观（因全球的经济前景暂不明朗，通货膨胀率和贷款利率都还处在历史高点，同时也因政府过去一年出台的一系列降温措施所起到的负面影响，使到整个市场及一般买家或消费者的情绪普遍上转为高度谨慎，许多人选择暂时搁下其购房置业的计划，而持保守、观望的态度），这样的成绩确实是相当难得，甚至值得业内人士关注并尝试去进一步解读的。
值得一提的是， 跟名门世家同一天开盘的还有另一个名叫松岩轩Pinetree Hill 的优质楼盘，其具体位置和所在地段其实也相当不错，坐落在荷兰路 Holland Road 和金文泰路 Clementi Road 之间的乌鲁班丹路 Ulu Pandan Road 一带的纯私宅区。
此楼盘的总套数是 520，也算是大型项目，但可惜在预览期间所收到的支票数量却远远逊于名门世家的，不免让人大跌眼镜，而且根据观察，项目在预览期间还得靠各家房产中介公司的销售团队在发展商的全面配合下卯足全力，最终才得以增加其所收到的支票的数量。
开盘前最后几天，发展商于情急之下临时宣布采取推动销售的一些通常在楼盘开盘期很少会用到的权宜之计，最后，在各方的努力下，楼盘于开盘周末总算成功售出了 140 几套单位。当然，这或许不能算少，但若按楼盘整体的出售率来看，则还是稍嫌有欠理想，发展商对此想必大失所望，因为这样的表现跟市场对这个楼盘之销售的期望值以及同一个发展商于过去几年所开发的其它私宅项目的实际销售成绩相比，的确存在着一定的落差。
前面提到的这两个楼盘绝对有其可比性，都属于规模较大的楼盘，都地处极受买家欢迎的中央区的“其它地区”或边缘地带（RCR, Rest of Central Region），都被发展商安排在同一个时期预览、同一个周末开盘，甚至就连两个楼盘的那两幅地块的所有权（99 年租用权）也都是在去年的同一天正式从市区重建局 Urban Redevelopment Authority 和新加坡土地局Singapore Land Authority 转移到两个知名发展商（即新海逸 SingHaiyi 集团和华业集团 UOL）的手中的。
究竟是什么根本的原因使到两个楼盘在市场中的待遇会有如此明显的差别呢？毫无疑问的，名门世家受欢迎的程度跟松岩轩的相比显然高得多，但事实是，前者的定价（开盘周末售出单位的平均尺价超过$2,500！）却又比后者的来得高（哪怕是在后者没有打折的情况下亦然），这似乎有悖常理，因为按照一般情况来说，难道不是价格更便宜更优惠者更应该受到买家的青睐才对吗？
其中关键的因素，始终还是围绕着楼盘所在的地点和地段本身， 以及这个地点与地段是否能为市场所普遍认可和接受，广大的买家群对此是否已长期达成一种共识。既然如此，面对这样的现实，我们不禁要进一步追问，在新加坡广大的买家群体的心目中，究竟什么样的私宅地段才能受到他们的青睐，才算比较理想且具有足够的吸引力能让买家愿意以不菲的价格买进入住的呢？
名门世家的楼盘建筑设计效果图
作为大加东地区一部分的蒙巴登区的地段特质
名门世家这个新楼盘所坐落的蒙巴登和旧机场路这个地段，确实不是一般普通的地段，而是在新加坡人的心目中一个很独特、很优质的住宅地段。
蒙巴登是以私宅为主的住宅区，其东、南、西、北四边严格说起来，乃分别以海格路的南段、安珀路、麦雅路、炮台路、蒙巴登路的西段、旧机场路以及德明路的西段为分界线，至于那条主要为东西向的蒙巴登路则穿梭于此区内；该区位于整个大加东地区的西部，实属加东的一部分，因此常与加东这个地名并提。
追溯一下历史，前英国殖民地政府于二战结束后的 1946 年将这个地方改名为蒙巴登（这个地区之前原本叫 Grove Estate），乃命名自英国当时赫赫有名的蒙巴登勋爵（Lord Louis Mountbatten，此人是二战期间南亚与东南亚的联盟军以及战后英国之远东驻军的最高统帅和行政长官，作为英国政府的最高代表曾于 1945 年 9 月 12 日在新加坡的市政厅正式接受日军的投降），足见殖民地政府原本就很重视这个地段。走笔至此，读者的心里可能要问，在这个听起来似乎挺特别、挺重要的地段，你究竟能找到什么呢？
在这个地段，能找到新加坡的第一个机场（即英国殖民地政府在 1937 年所建成并启用的规模甚大且曾享誉整个英国远东的民用机场——加冷机场Kallang Airport）的遗址及其遗留下来的地标性的建筑物（控制塔楼和搭客大厦主楼）；
在这个地段，能找到整个市区以东土地面积最大、价格最昂贵且历史最悠久的海滨洋房别墅（这些私人有地豪宅在新加坡政府五六十年前开展东海岸填海填土大工程之前很多原本是临海靠海的，乃是当时富豪争建争购的海景度假别墅）的大片私人住宅区，以及建屋发展局在旧机场路的北面所精心保留下来的早年新加坡改良信托局（亦即建屋局在国家独立前的前身）建造的用现代眼光来看极具纪念意义的第一代组屋（公共住宅楼）；
名门世家的楼盘建筑设计效果图
在这个地段，能找到名声跟中峇鲁巴刹一样响亮的旧机场路巴刹与熟食中心，以及附近东海岸路和丹戎加东路的本地闻名的加东美食街，品尝和享用各种知名的本地美食；
在这个地段，能找到新加坡政府在独立建国期间所建造的第一个开放式的国家体育场 （以及拆掉后政府在其原址上所重建的Singapore Sports Hub）和室内体育馆，以及政府目前正在打造的整个大规模的加冷体育城，无疑乃本地体育爱好者的圣地；
在这个地段，能在一至两公里的范围以内找到不少于 10 所知名老牌的中小学，包括很热门的已有 70 年历史的光华学校、已有长达 117 年历史的道南小学、已有 84 年历史的中正中学（总校）、已有 70 年历史的丹戎加东女子学校、已有 67 年历史的丹戎加东中学和德明政府中学等等，可谓名副其实的学区！
在这个地段，能与国人所向往的加东、东海岸、马林百列等地为邻，在区内徜徉漫步，欣赏到历史与文化的同时，还能享受到公园与沙滩、蓝天与大海！
名门世家的楼盘地段实景照
这个地段本身保留着殖民地时期旧社会的一种既摩登又古朴的 old- world charm（旧世界独有的魅力），散发出一种只能在地亲身感受却难以言 喻的魅力，具有一种独特的地方历史与文化的复古的氛围、一种怀旧的情怀、一种很悠闲的海滨风情，以及一种旧时代上层社会的优雅的生活气息，让人置身其中有一种被度假休闲的生活氛围所环绕怀抱的美好的感觉。
这里是富人区，也是平民区，是自然（当然也有部分人造）风景区，也是历史人文保留区，是新与旧完美融合的地方。这个地段的地气为何如此之佳，土地为何能自然散发出一种独特的气质，绝对是跟其一百多年来的地方历史文化的沉淀和底蕴有着密切的关系。简单地说，没有一个新加坡人会不梦想和渴望住进这个地段。
最后还值得一提的是，这个地段对笔者个人来说还有一种格外亲切的感觉，因为我的先母从小就生长在这个地方。犹记母亲生前经常跟我回忆起她在加冷旧机场边上长期居住的生活环境及其所经历的生活的点点滴滴，让自小内心就充满怀旧情怀的我挺向往回到那个 good old days 年代的加东和蒙巴登！
故此，回想起跟妻子于婚前拍拖或是在婚后与妻女于闲暇之余外出徒步时，最常带家人去穿街走巷、寻幽探秘的地方，其实不是乌节路，不是滨海金沙，不是市区里那些人潮汹涌、交通繁忙或特别高大上的地方，反而是位于市区边缘地带、置身其中让人感觉海天辽阔、身心格外舒服自在、悠闲舒畅、生活节奏似乎自然放慢下来的加东、东海岸和蒙巴登那一带，足见笔者个人对这个地段倾心和钟情的程度！
名门世家的楼盘建筑设计效果图
买家究竟可以从名门世家的实例中认识到什么？
经过上面的分享与讲解，就不难理解为何加东和蒙巴登这个在本地深具历史和文化底蕴的地段在新加坡人的心目中确实占有一定的地位，因为这个地方确实承载着整个国家和社会在殖民地时期以及独立后建国时期所积累下来的几代国民的许多美好的集体回忆 collective memories，是国民普遍肯定与认可的所谓优质的住宅地段。
理解了这一点，就会顺理成章地明白，当有像名门世家及其周边的那另外两个新楼盘于今年 4 月至 7 月期间在本地买家所普遍认可的加东这样的高档地段推出时，自然容易在市场上掀起热潮，引起轰动，容易形成一种买家因生怕落在人后、买不到房而争相入场抢购的效应，导致潜在买家一窝蜂地涌入售楼处预览项目并递交支票的现象产生。
换言之，买家对某个地段的房产的需求量及其为此所愿意付出的价格究竟有多少，可以说在很大程度上是与其对该地段的认可的程度有着直接的关系。
说了这么多，只想藉此带出一个简单的道理，若一个买家买房的目的只为了自住，只纯粹考虑价格以及房子本身是否能满足自己居住的功能而已，完全不考虑其日后的市场价值，当然可以随心所欲，按自个儿对楼盘以及地点和地段的喜好来自由选购。
不过，如果主要是抱着投资的眼光和目的来购置房产，在乎的是房子日后的增值及投资的回报，那么就不得不重视房产所在的地点和地段是否是深受一般买家欢迎的这个非常重要的因素，因为这将直接决定未来的租客或二手房买家对其公寓单位是否有足够、强劲的需求，将决定相关的房子的价格与价值今后是否还有持续上涨的空间，以及更重要的，将决定买家欲出售套现以求出场时的难易程度。毕竟，一个投资房产的人得要有眼光，要有远见，除了得着眼于入场时的现在，还得放眼出场时的未来。
简单地说，在选购房产的时候，要尽可能买进社会大众所普遍公认，并且经得起时间和市场之考验的优质的好地段，而不只是个人私自以为还不错的地点；同样的，也要尽可能买进市场接受度比较高的楼盘（这点通常可根据该楼盘开盘时的销售情况来判定），而不只是个人私自以为表面上看来觉得还相当理想的项目。
作者简介
姜耀荣，土生土长的新加坡人，之前在学术和文教界工作，目前则在本地从事房地产经纪业务工作。
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编辑：HQ
