新加坡西部这个“中央厨房”,为何一路受市场追捧

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提到房产投资,除了常见的私宅项目外,还有一个较少人了解的价值洼地——厂房。
去年新加坡眼便介绍过九鼎集团开发的食品工厂项目CT Food Chain这个项目一路受到市场和餐饮从业者的追捧:
 
新加坡西部这个“中央厨房”,为何一路受市场追捧
2019年7月5日,食品厂房单元正式公开发售。
正式公开发售前一天,也就是4号的时候,半数在售单元已被抢购一空。
2019年8月28日,全部单元售罄率高达57%!
截至2020年6月30日,全部单元售罄率已达72.5%。
CT Food Chain的热销在于其抓住食品制造业的生存关键,审时度势紧跟新加坡政策变化发展浪潮。以下三大类因素层层叠加,利好之上,再现利好。
 第一层利好:
中央厨房概念,节约80%的人力
厂房开售时主要的卖点“中央厨房”,是去年七八月推动市场利好的主要力量。
中央厨房已经是餐饮业的大趋势。中央厨房与其他一般餐饮单位需要5个人负责的工作,中央厨房只要1个工作人员就能运转。
新加坡西部这个“中央厨房”,为何一路受市场追捧
(资料来源:前瞻经济学人)
许多连锁餐饮企业用中央厨房统一采购、烹饪,做成半成品后再配送去餐厅厨房,进行加工,既减少人工成本,还能保证食品的标准化CT  Food Chain便是位于西部成熟的pandan食品工业区的中央厨房概念项目。
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第二层利好: 
大士码头西移,拥有全球顶级交通优势
 
第二轮推力,受到“大士码头”概念的拉动。
2019年10月份,大士码头动土仪式,意味着一直在规划中的大士港开始进入实施阶段,潜能开始集中释放。到了2040年,耗费200亿新币建设的大士港将成为世界最大自动化集装箱码头
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从一个小渔村到国际都市,新加坡的立国之本,离不开港口。
 
新加坡西部这个“中央厨房”,为何一路受市场追捧
马六甲海峡这条全世界最繁忙的海运线。有人说,谁能控制马六甲海峡,谁就控制整个西太平洋,成为东亚的主角。
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新加坡,正好处于马六甲海峡的“十字路口”。

新加坡港是亚太地区最大的转口港,处理了大约世界五分之一的货柜转运吞吐量,以及全球6%的货柜吞吐量,从而成为东西方贸易的中心。

港口及中转业务,也成为新加坡的支柱产业之一,贡献了新加坡7%的GDP。
每年约有80个国家和地区的130多家船公司的各种船舶进出新加坡港,港湾一带的集装箱码头可谓十分繁忙,平均每12分钟就有一艘船舶进出。
新加坡西部这个“中央厨房”,为何一路受市场追捧
繁忙的新加坡港,不少船只在海上等待卸货
新加坡治港思维,是持续领先
大士港,引进世界一流的技术,是保持领先的要诀。
从地理上看,新加坡最初的发展,就是因为依托于航运。码头西移到大士,对于城市的产业格局也会产生深远的影响。
CT food chain外联全球食物供应链,对内则辐射全岛消费市场。与大士港为邻,优势不言而喻。
 第三层利好:
食品工业重要性提升,投资前景光明
2020新冠病毒引发全世界疫情,对于新加坡,食品工业的重要性再次提升,甚至到了国家安全的层面。
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(4月3日网传新加坡“封国”,引发超市排长龙)
疫情引发了几次超市的抢购风潮,让贸工部部长连夜喊话,让大家无须过度惊慌。
 

新加坡西部这个“中央厨房”,为何一路受市场追捧

CT food Chain提升食品业和制造业在新加坡社会的重要性。
 

新加坡西部这个“中央厨房”,为何一路受市场追捧

新加坡从全球采购的食物原材料,和食品加工后向外出口,依托于大士港,可谓是近水楼台先得月。
无论是港口,还是中央厨房,都体现出新加坡一贯的理念,人无我有,人有我精。
中央厨房概念重要性继续加磅的同时,对食品业的专业性也提出了更高的要求。比如批量处理食材:
新加坡西部这个“中央厨房”,为何一路受市场追捧
对相应场地的要求,也要达到专业级水准。
比如,位于地面夹层第一层单位,天花板高度为6.825米。单位中有夹层,空间充裕。这一层的单位可以直接连接门口,装卸货物将更加方便
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低层夹层

第二层和第三层单位,天花板高度为6.825米。优势是空间更加自由开放,夹层的设置,可以更具有灵活性。
 
新加坡西部这个“中央厨房”,为何一路受市场追捧
民以食为天,无论在农业时代还是工业时代,还是现在的信息时代,不仅与“民生”息息相关;
而2020年爆发的疫情,让食品制造业更上升为“国计”的战略高度。
新加坡人多地少,农业基础薄弱,加强本国的食品行业如果成为国家战略的一部分,必须提高效率。
中央厨房省地省人力,在紧接的几年,是食品产业化的热点聚焦领域。
 
而在经历阻断措施后,人们的生活和饮食习惯有较大改变。大多数人已习惯点外卖。需要短时间处理大量订单,这亦导致餐饮业认知到中央厨房的重要性。
九鼎的CT Food Chain的项目走势,可以验证这个市场预测,值得关注。
另外值得一提的是,4月以来,新加坡的外来存款上涨了400%,说明大量的国际资本看好新加坡的避险功能。
与住宅相比,工业厂房对外籍买家并不征收额外印花税。对于敏锐的资本嗅觉,这个价值洼地如果吸引了更多的国际买家追捧,那么可能在2020来迎来第三波上扬行情。
同时,高力国际(Colliers International)研究员Tricia Song也表示,随着送餐服务和电商的普及,尽管对新加坡食品工厂的需求可能会在2019-2020年供不应求,但仍有望控制。食品工厂的租金和价格预计将在未来三到五年内保持基本稳定。

Tricia Song在名为《食品工厂的强劲增长》的报告中分析,有30年土地使用权的食品工厂通过出租等方法,能够大约获得6-7%的收益,相比之下,办公物业的收益率仅为3.25-3.65%,零售物业的收益率则为4.4-4.9%。所以“其他工厂所有者正在考虑将其财产转变为食品工厂。”
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